Préstamos y financiación para la construcción

Introducción: Considerando la financiación de la construcción

Con casi 700.000 empleadores y más de 7 millones de empleados (según datos de ACG de 2020), la industria de la construcción de Estados Unidos es un negocio próspero. El gasto en construcción privada alcanzó casi 975 mil millones de dólares el año pasado, y se prevé que la nueva construcción alcance más de 1,53 billones de dólares en 2022.

Si es propietario de un pequeño negocio de construcción o contratación, entiende la combinación de entusiasmo y volatilidad del mercado durante la última década y el futuro.

Como propietario de un negocio de construcción que se enfrenta a los desafíos de la estacionalidad, la competencia y las oportunidades espontáneas de crecimiento, también podría beneficiarse de la comprensión del valor de tener acceso al capital para financiar su negocio. Los préstamos para empresas de construcción son una solución de financiación que debe tener en cuenta.

En esta guía, hablaremos de cómo funcionan los préstamos para la construcción, los tipos de préstamos para la construcción disponibles, las formas más comunes de utilizar los préstamos para la construcción y cómo solicitar un préstamo para la construcción.

¿Qué son los préstamos para la construcción?

Un préstamo para la construcción es un tipo de financiación a corto plazo emitido por un banco, creado con el propósito específico de financiar una nueva vivienda u otro proyecto inmobiliario. Una hipoteca tradicional, también llamada préstamo permanente, le ayudará a comprar una casa existente. Sin embargo, si necesita construir una nueva casa desde los cimientos, especialmente si también necesita comprar el terreno en bruto, ahí es donde un préstamo para la construcción puede ayudar.

¿Cómo funcionan los préstamos para la construcción?

El préstamo puede ser solicitado por cualquier persona que esté invirtiendo su tiempo y dinero en la construcción o en gastos relacionados. Un propietario individual, un contratista o el propietario de una pequeña empresa pueden utilizar los préstamos para la construcción para financiar su proyecto de construcción. Si ya es propietario del terreno, el capital que tiene en esa propiedad puede utilizarse como pago inicial para su préstamo para la construcción. Muchos prestatarios se preguntan cómo se convierte un préstamo para la construcción en una hipoteca. Una vez terminada la casa y finalizado el plazo del préstamo (normalmente sólo un año), el prestatario puede refinanciar el préstamo para la construcción y convertirlo en una hipoteca permanente. Alternativamente, el prestatario puede solicitar un nuevo préstamo (a menudo llamado «préstamo final») para pagar el préstamo de construcción.

¿El prestatario realiza pagos mensuales en un préstamo para la construcción? Sí, sin embargo, los pagos de intereses de este préstamo sólo pueden exigirse mientras el proyecto de construcción está en marcha. A diferencia de un préstamo a tanto alzado, los préstamos para la construcción son similares a una línea de crédito, por lo que los intereses se basan únicamente en la cantidad real que se pide prestada para completar cada parte del proyecto y no de una sola vez. Algunos préstamos para la construcción pueden requerir que el saldo se pague en su totalidad en el momento en que el proyecto esté terminado.

Más que para el edificio en sí, un préstamo para la construcción también puede utilizarse para pagar el equipo utilizado en la construcción, los materiales de construcción o para contratar empleados.

Aquí tiene algunos usos y cosas que debe saber sobre los préstamos para la construcción:

1. Nueva construcción: Si usted es un individuo o propietario de una pequeña empresa que está buscando financiación para construir una nueva casa para usted o un cliente, entonces usted puede solicitar un préstamo de construcción a corto plazo. Este tipo de préstamo puede utilizarse para pagar la construcción de nuevos edificios. Los préstamos para la construcción tienen tipos de interés elevados debido al riesgo que conllevan.

   Los constructores o propietarios de viviendas que quieren construir casas a medida suelen recurrir a un préstamo para la construcción. Después de completar el proyecto, pueden refinanciar el préstamo en una hipoteca, o pueden pagarlo tomando un nuevo préstamo de otra institución financiera.

3. Esperar un gran pago inicial: Los préstamos para la construcción suelen requerir un gran pago inicial de alrededor del 20-25% del coste total del proyecto, normalmente el coste de la construcción y la hipoteca.

4. Proceso de solicitud exhaustivo: Cuando solicite un préstamo para la construcción, se le pedirá que proporcione los detalles de su proyecto de construcción, incluyendo como la cantidad total de financiación requerida, detalles sobre el constructor, un calendario detallado del proyecto, los planos de planta o dibujos de construcción, el costo de los materiales y el costo de la mano de obra.. (Más adelante hablaremos con más detalle de la solicitud de un préstamo para la construcción)

5. Cuidado con el papeleo: Hasta hace poco, era difícil encontrar prestamistas que ofrecieran préstamos para la construcción online. Si sabe que quiere solicitar un préstamo para la construcción, quizá le resulte más fácil visitar su banco local o las cooperativas de crédito regionales y pedir información en persona. Estos institutos estarán al tanto del mercado inmobiliario y de la construcción local, y deberían poder ayudarle a crear un plan para su solicitud.

Tipos de préstamos para la construcción

1. Préstamos hipotecarios para la construcción: Se trata de un préstamo que puede utilizar para financiar la compra de un terreno, o la construcción de una vivienda en un terreno que ya posee. Estos préstamos suelen estar estructurados de forma que el prestamista paga un porcentaje de los costes de finalización y usted, el constructor o promotor, paga el resto.

   Durante la construcción, el prestamista liberará sus fondos en una serie de pagos, llamados «sorteos». Por lo general, el prestamista exigirá una inspección entre las extracciones para comprobar que el proyecto avanza según lo previsto. Como prestatario, usted es responsable de pagar los intereses sobre la cantidad de fondos que utilice.

   Esto es diferente de un préstamo a plazo, en el que usted recibe un pago único de una vez, y luego devuelve los intereses sobre la cantidad total. Una vez que la construcción se ha completado y se han pagado los intereses, usted es responsable de devolver la totalidad del importe del préstamo en la fecha de vencimiento. Por lo general, los préstamos para la construcción tienen plazos cortos porque reflejan la cantidad de tiempo que tomaría construir el proyecto; un plazo de un año es común.

2. Préstamos de construcción a permanente: También llamados préstamos CP, los préstamos de construcción a permanente son otra opción para financiar la construcción de una nueva casa. Los préstamos CP ofrecen cierta comodidad adicional a los prestatarios al combinar dos tipos de préstamos en un solo proceso.

   Durante la construcción, si usted tiene un préstamo de construcción a permanente, sólo paga intereses sobre el saldo pendiente, a una tasa ajustable determinada por el prestamista y vinculada a la tasa de interés preferencial. El tipo de interés preferencial es un punto de referencia ampliamente utilizado basado en el tipo de interés de los fondos federales, que es fijado por la Reserva Federal, lo que significa que si la Reserva Federal sube los tipos, entonces el tipo de interés de su préstamo de construcción a permanente también subirá.

   Cuando la fase de construcción termina, el préstamo C2P se convierte en una hipoteca estándar a 15 o 30 años en la que usted paga el principal y los intereses.

   Una ventaja de los préstamos de construcción a permanente para los propietarios de pequeñas empresas y de viviendas es que en lugar de tener que obtener un préstamo para la fase de construcción y luego un segundo para financiar el proyecto terminado, puede obtener dos préstamos a la vez. En este escenario, usted sólo cierra una vez y paga un conjunto de costos de cierre.

3. Préstamos para la construcción comercial: Si está pensando en algo más grande y planea construir una casa multifamiliar o un edificio de apartamentos, un rascacielos, un centro comercial de varias unidades, un edificio de oficinas comerciales u otro tipo de proyecto más grande, entonces probablemente debería buscar un préstamo comercial para la construcción.

   Los prestamistas para los préstamos modernos para la construcción comercial de apartamentos y otros proyectos grandes similares son extremadamente evitadores del riesgo, y esperarán que un promotor asuma la mayor parte del riesgo cubriendo hasta el 90% del costo del proyecto. Si usted está involucrado con este tipo de proyecto comercial, tendrá que estar preparado con una gran cantidad de dinero en efectivo en la mano para financiar la construcción usted mismo.

¿Por qué obtener un préstamo de construcción?

1. Comprar equipos y materiales: Puede utilizar un préstamo para la construcción para comprar materiales y equipos que se utilizarán en la construcción de la nueva casa.

2. Ampliación de las instalaciones de una empresa: Si usted es propietario de una pequeña empresa con una ubicación física y necesita construir una nueva oficina o remodelar una existente, entonces puede utilizar los préstamos para la construcción para financiar su proyecto de construcción.

3. Contratar y formar a los empleados: Puede utilizar los fondos de un préstamo para la construcción para contratar nuevos empleados para la construcción. También puede financiar los costes de educación y formación de esos empleados con su préstamo para la construcción.

4. Superar los gastos por daños o catástrofes: Si su oficina o propiedad comercial resulta dañada por circunstancias imprevistas como un terremoto u otro desastre, puede utilizar los préstamos para la construcción para realizar las reparaciones necesarias.

¿Cómo puede obtener un préstamo para la construcción?

¿Es más difícil calificar para un préstamo para la construcción? Sí, los préstamos para la construcción son más difíciles de conseguir que una hipoteca típica. La mayoría de los prestamistas consideran que los préstamos para la construcción son arriesgados (porque no hay ningún activo que garantice el préstamo), por lo que se enfrentará a algunos requisitos estrictos si decide solicitarlos. Esto es lo que muchos prestamistas exigen para un préstamo para la construcción:

Pago inicial: Para obtener un préstamo para la construcción, tendrá que hacer un pago inicial del 20% o más del costo del proyecto total. Esto significa que tendrá que estar preparado para iniciar el proyecto con sus propios fondos o activos antes de que un prestamista acepte prestar más. Si ya es propietario del terreno, por ejemplo, es probable que pueda utilizarlo para el importe del pago inicial.

Hable con su prestamista sobre esto. La cantidad concreta de su pago inicial dependerá del coste de su proyecto, del terreno y de lo que piense hacer con los fondos. Los prestamistas exigen anticipos elevados para asegurarse de que usted ha invertido en el proyecto y no se desvanecerá si las cosas van mal durante la construcción.

2. Crédito personal sólido: Siempre que solicite un préstamo para la construcción, tendrá que proporcionar al prestamista su historial de crédito personal, incluso si lo solicita como pequeña empresa. El prestamista querrá ver su puntuación FICO personal y también su historial de crédito empresarial.

3. Documentos financieros: Normalmente, un posible prestamista analizará su deuda actual y pasada y su historial de pagos, así como cualquier otro préstamo o gravamen que pueda tener sobre su propiedad. Ya sea que este préstamo sea para su propia casa, o para un proyecto de construcción de una pequeña empresa, se le pedirá que proporcione estados financieros, declaraciones de impuestos y pruebas de otros activos.

Buena reputación: Tanto si es usted el constructor, como si trabaja con un constructor, sepa que el prestamista examinará la reputación del constructor. Cualquier información pública es válida para hacer este juicio: reseñas de proveedores y subcontratistas, reseñas en línea e historial de trabajos anteriores.

Si está trabajando con un constructor, éste no debe dudar en proporcionar pruebas de su buena reputación, junto con los planes detallados del proyecto y las estimaciones de costes que también necesitará. Si necesita ayuda para encontrar un constructor cualificado, consulte una de las muchas secciones de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas más cercanas a usted. Un constructor local de confianza con un sólido historial de proyectos completados con éxito tendrá más facilidad para conseguir el voto de aprobación de una institución financiera en forma de préstamo para la construcción.

5. Planes específicos: Para poder optar a un préstamo para la construcción, debe tener listos los planos específicos y detallados de la obra, los contratos de construcción y las estimaciones de costes.
6. Valoración: ¡Es un reto tasar algo que aún no existe! Por supuesto, hay expertos que hacen precisamente eso todos los días. Los prestamistas de la construcción trabajan con tasadores para analizar su proyecto cuando usted solicita un préstamo. Revisan las especificaciones de su proyecto de construcción y lo comparan con otras construcciones existentes de especificaciones similares. A continuación, sacan conclusiones sobre el posible valor de la construcción en el futuro.

   Es muy importante conseguir una buena tasación para mejorar sus posibilidades de conseguir la aprobación de un préstamo para la construcción. Puede obtener una tasación independiente si lo desea, pero lo más probable es que su prestamista insista en realizar la suya propia.

¿Cómo calificar para un préstamo de construcción de la FHA?

Si tiene un crédito menos que perfecto, puede calificar para un préstamo de construcción respaldado por la Administración Federal de Vivienda. Los préstamos para la construcción de la FHA tienen mínimos de calificación más bajos que la mayoría de los bancos. A partir de octubre de 2020, estos requisitos de la FHA eran Puntuación FICO® de al menos 580 = 3,5% de pago inicial Puntuación FICO® entre 500 y 579 = 10% de pago inicial Se requiere MIP (Prima de seguro hipotecario ) Relación deuda-ingresos < 43% La casa debe ser la residencia principal del prestatario Ingresos constantes y prueba de empleo

Primeros pasos hacia la financiación de la construcción

Antes de tomar decisiones sobre su posible préstamo para la construcción, le recomendamos que considere una amplia gama de opciones. Los bancos, los prestamistas en línea, los corredores y los subcontratistas pueden, cada uno de ellos, ayudarle en el difícil y estresante proceso de completar su proyecto de construcción. Por otro lado, si elige a los socios equivocados, pueden añadir retrasos y complejidad.

Aquí hay algunas recomendaciones más para empezar:

• Comprar el prestamista adecuado:Puede buscar un prestamista que le ofrezca todas las opciones que necesita. Algunos prestamistas no proporcionarán préstamos para la construcción, mientras que otros proporcionarán préstamos con opciones limitadas que usted no necesita. Compruebe los bancos y las cooperativas de crédito locales para saber qué tipo de financiación para la construcción ofrecen, y qué opciones están disponibles para usted.

  Si todavía está confundido sobre qué hacer, puede buscar una referencia de su Cámara de Comercio local para un corredor de préstamos para la construcción.

  Un corredor es un profesional y experto en préstamos para la construcción, y uno con experiencia puede ahorrarle muchas molestias. Comprenderán sus necesidades, le explicarán las mejores opciones que tiene teniendo en cuenta su presupuesto, y luego buscarán el prestamista adecuado. Es posible que le consigan mejores tipos de interés de los que pueda negociar usted mismo. Los corredores entienden la parte financiera del préstamo para la construcción, así como la parte de la construcción y las limitaciones de ambos.

  Confirme la experiencia del prestamista: Esto puede parecer obvio, pero asegúrese de elegir un prestamista con experiencia en la financiación de la construcción. Si su experiencia anterior no está clara, puede preguntarles sobre proyectos de construcción anteriores que hayan financiado. También puede pedir referencias de otros promotores a los que hayan ayudado.

• Aproveche su red y su comunidad local: Si está buscando ayuda con un préstamo para la construcción, busque a nivel local. Su red personal es siempre un buen lugar para buscar recomendaciones de confianza. Si usted tiene una buena relación con un banquero local o institución financiera, que también es un gran lugar para comenzar.

¿Qué banco es el mejor para un préstamo de construcción?

Su elección del mejor banco depende de una serie de factores, incluyendo su perfil de prestatario, que ofrece un préstamo de construcción en el estado donde usted vive, su calificación crediticia, y la cantidad de dinero que tiene que poner en un préstamo de construcción.

Aunque Fundbox no puede avalar a ningún banco en particular, en septiembre de 2020, Investopedia sacó su lista de los 7 mejores prestamistas de préstamos para la construcción de 2020. Entre ellos se encuentran algunos bancos que ofrecen préstamos para terrenos. En su clasificación, distinguen estos bancos de préstamos para la construcción sobre la base de 7 categorías (y no sólo en sus tasas de préstamos para la construcción): El mejor en general El mejor para los malos puntajes de crédito El mejor para los compradores por primera vez La mejor experiencia del prestatario en línea El mejor para los pagos iniciales bajos El mejor para la construcción de uso flexible El mejor para los veteranos.

Fundbox: Una alternativa de financiación a los préstamos para la construcción

Si eres propietario de un pequeño negocio y estás planeando construir una casa o un edificio comercial, debes conocer las numerosas y nuevas alternativas a los préstamos para la construcción. Si los diferentes préstamos para la construcción que hemos discutido aquí no suenan como una buena opción para usted, entonces considere Fundbox como una fuente potencial de financiación.

Fundbox proporciona a los propietarios de negocios aprobados acceso a la financiación, hasta 100.000 dólares, de una manera simple y directa. Ganador del Premio Stevie de Oro 2020 por el éxito en el servicio al cliente – Industrias financieras y que aparece en la lista Forbes AI 50 (#11), Fundbox ofrece crédito a las empresas que necesitan financiación para la construcción. Con más de 120.000 pequeñas y medianas empresas ya conectadas a Fundbox, es fácil ver cómo hemos obtenido una TrustScore de 9,7 sobre 10 y una calificación general de «Excelente» en TrustPilot.

Registrarse y obtener una decisión de crédito es fácil. Para saber si eres elegible para el crédito a través de Fundbox, conecta tu cuenta bancaria y el software de contabilidad aprobado, o sólo tu cuenta bancaria por sí misma, para darnos información sobre tu negocio. En tan sólo unas horas, puede esperar recibir una decisión de crédito. Si se aprueba el crédito, puede tener acceso a los fondos en tan sólo un día laborable.

Una vez aprobado Fundbox, podrá utilizar los fondos de la manera que quiera, cuando quiera, siempre y cuando se comprometa a devolverlos en un plazo de 12 o 24 semanas. Tú eliges el plazo de devolución que más te convenga. Con Fundbox, sólo pagas comisiones sobre la cantidad que sacas.

¿Todavía te preguntas si un préstamo para la construcción, Fundbox, u otra opción es la mejor opción para tu proyecto de construcción y para tu negocio? Estaremos encantados de ayudarte. Ponte en contacto.