Tenancy-at-Will
Cos’è una Tenancy-at-Will?
Una locazione a tempo indeterminato è una proprietà che può essere terminata in qualsiasi momento sia dall’inquilino che dal proprietario/locatore. Esiste senza un contratto o una locazione e di solito non specifica la durata dell’affitto di un inquilino o lo scambio di pagamento. L’accordo è regolato dalla legge statale e i termini possono variare da stato a stato, anche se la legge federale entra in gioco nei casi di discriminazione.
“Estate-at-will” è un altro nome per un tenancy-at-will. L’accordo “estate-at-will” o “tenancy-at-will” è generalmente vantaggioso sia per gli inquilini che per i proprietari, che possono desiderare di avere la flessibilità di cambiare le situazioni di affitto facilmente e senza rompere un contratto.
Punti chiave
- Un tenancy-at-will è un accordo tra un proprietario e un inquilino senza un accordo scritto.
- Questo tipo di locazione non specifica la sua durata o lo scambio di pagamento e può essere terminato in qualsiasi momento.
- Inquilini e padroni di casa possono trovare questo tipo di accordi flessibili perché consentono di modificare gli affitti senza rompere un contratto.
Come funziona un Tenancy-at-Will
Gli inquilini che hanno il permesso dei loro padroni di casa ma non hanno un contratto di locazione hanno generalmente un tenancy-at-will. Queste locazioni sono a volte chiamate accordi “mese per mese” o “at-will”, dato che non c’è un contratto formale che specifichi la durata del tempo durante il quale la locazione avrà luogo.
Una locazione-at-will definisce la relazione tra il padrone di casa e l’inquilino quando termini rigorosi – come quelli contenuti in un contratto di locazione – non sono presenti, sono di natura difettosa, o sono scaduti. Un contratto di locazione a tempo indeterminato può anche essere creato all’inizio del rapporto locatore-inquilino.
Le locazioni a tempo indeterminato sono efficaci se c’è un accordo orale al posto di uno scritto tra le due parti, se c’è un accordo scritto che dichiara che la locazione è su base mensile o non c’è un termine specificato, o se la locazione è continuata dopo la scadenza del contratto di locazione originale senza firmarne uno nuovo.
Le locazioni a tempo indeterminato generalmente coinvolgono parti che si conoscono. In alcuni casi hanno luogo tra membri della famiglia.
Inquilini in affitto
Un inquilino a tempo indeterminato è diverso da un inquilino in affitto, anche se entrambi non hanno un contratto di affitto formale. Un holdover tenant tipicamente rimane dopo un accordo a tempo determinato che è scaduto, a volte senza il permesso del padrone di casa. Se il padrone di casa continua ad accettare i pagamenti dell’affitto, l’inquilino può legalmente occupare l’unità. Altrimenti, l’inquilino è considerato un intruso e deve andarsene. Se non lo fa, il padrone di casa può iniziare una procedura di sfratto.
Protezioni del contratto di locazione
A entrambe le parti sono concesse alcune protezioni legali che regolano il rapporto anche in assenza di un accordo scritto. Solo un esempio: Il padrone di casa deve fornire un ambiente sicuro come richiesto dalla legge. Inoltre, il padrone di casa deve fornire un preavviso prima di entrare nella proprietà occupata dall’inquilino, come regolato dagli statuti locali.
L’inquilino ha anche alcune responsabilità non dette che deve adempiere anche sotto una locazione-at-will. Il pagamento dell’affitto deve essere effettuato, e l’inquilino deve aderire a tutte le regole che ha concordato con il padrone di casa. L’inquilino è anche responsabile per qualsiasi danno oltre la normale usura della proprietà. Entrambe le parti devono seguire i regolamenti locali quando si tratta di liberare o far liberare la proprietà.
Anche se non c’è un accordo formale, un avviso di sgombero è normalmente richiesto per terminare una tenancy-at-will.
Lasciare libera una locazione a tempo indeterminato
Sebbene un accordo di locazione a tempo indeterminato possa non avere requisiti scritti e concordati per quanto riguarda la notifica dell’intenzione di lasciare l’appartamento, i termini sono generalmente indicati nei regolamenti locali tra proprietario e affittuario. Non è raro che un preavviso di 30 giorni si applichi sia all’inquilino che al padrone di casa. Questo significa che se l’inquilino intende liberarsi, o il padrone di casa vuole che l’inquilino si liberi, deve essere fornito un preavviso di 30 giorni all’altra parte. Una ragione per la richiesta di sgombero non deve essere citata da nessuna delle due parti. L’avviso è tradizionalmente fornito per iscritto.
Nel Maine, per esempio, i padroni di casa in un accordo at-will possono sfrattare gli inquilini senza dare un motivo, ma devono dare un preavviso scritto di 30 giorni dello sfratto previsto. Ma in determinate circostanze, che includono gravi danni ai locali, essere un fastidio per i vicini, essere un autore di violenza domestica o violenza sessuale, ed essere almeno sette giorni in arretrato per l’affitto, un padrone di casa può dare all’inquilino un preavviso di sette giorni per sgomberare un contratto di locazione-at-will nello stato del Maine.
Ci sono anche circostanze in cui una locazione-at-will può essere terminata senza la necessità di un avviso di sgombero. Se l’inquilino o il proprietario muore, o il padrone di casa decide di vendere la proprietà, il contratto di locazione viene annullato.
Tipi di locazioni
Ci sono generalmente quattro diversi tipi di locazioni, compresa la locazione a tempo indeterminato.
In una locazione per anni, il contratto è per un periodo di tempo fisso. Ha una data d’inizio e di fine specificata, a quel punto ci si aspetta che l’inquilino lasci i locali. Poiché la data di fine del contratto di locazione è già fissata, non c’è generalmente bisogno di un avviso di sgombero. Tuttavia, il padrone di casa può scegliere di rinnovare il contratto di locazione.
Una locazione periodica permette all’inquilino di rimanere nella proprietà per un periodo di tempo indeterminato, dato che il contratto non ha una data di fine stabilita. Il contratto d’affitto, comunque, tipicamente stabilisce quando è richiesto il preavviso di sgombero, ed entrambe le parti sono tenute ad aderire a tale clausola.
Un altro tipo di affitto è l’affitto a sofferenza. In questo tipo di accordo, un inquilino può legalmente occupare una proprietà dopo la scadenza del contratto di locazione, ma prima che il padrone di casa emetta un avviso di sgombero. L’inquilino si è quindi trattenuto più del dovuto.