Tenancy-at-Will

Tenancy-at-Willとは？

自由契約とは、借主または貸主のいずれかによって、いつでも解約できる不動産の契約形態です。 この契約は、契約書や賃貸借契約書がなくても成立し、通常、借主の賃貸期間や支払い方法は規定されていません。

「Estate-at-will（遺言による不動産）」は、「Tenancy-at-will（遺言による借家）」の別名です。

意向確認型借家の仕組み

家主の許可を得ているが、賃貸借契約を結んでいない借家人は、一般的に意向確認型借家と呼ばれています。

賃貸借契約に含まれるような厳格な条件が存在しない場合や、性質上の欠陥がある場合、あるいは期限切れの場合に、家主と借主の関係を定義するのが、この意向による借家契約です。 この契約は、家主と借主の関係が始まったときに結ばれることもあります。

遺言による借家契約は、両当事者の間に書面に代わる口頭での合意がある場合、借家契約が月単位であることや特定の期限がないことを明記した書面での合意がある場合、または、元の借家契約が期限切れになった後に新しい借家契約を結ばずに借家契約を継続する場合に有効です。

遺言による借家契約は、一般的にはお互いに知っている当事者間で行われます。

ホールドオーバー・テナント とホールドオーバー・テナントは、どちらも正式な賃貸契約を結んでいませんが、異なります。 ホールドオーバー・テナントは、通常、期限付き契約が終了した後も、家主の許可なく滞在します。 家主が賃貸料の支払いを継続して受け取れば、その借主は合法的にその部屋に住むことができます。 そうでない場合は、不法侵入者とみなされ、退去しなければなりません。

Tenancy-at-Will Protection

契約書がない場合でも、両者の関係には一定の法的保護が与えられています。 一例を挙げましょう。 家主は、法律で定められた安全な環境を提供しなければなりません。

また、借主には、気ままな借家契約であっても、暗黙のうちに果たさなければならない責任があります。 家賃の支払いはもちろん、家主との間で取り決めたルールを守らなければなりません。 また、通常の使用範囲を超えて物件に損害を与えた場合は、借主が責任を負うことになります。

意志による借家の明け渡し

意志による借家の取り決めでは、明け渡しの意思表示に関する書面での合意要件がない場合もありますが、一般的には地域の貸主・借主の規則に条件が明記されています。 30日前の通知が借主と貸主の両方に適用されることは珍しいことではありません。 つまり、借主が退去しようとする場合、または貸主が借主に退去を求める場合には、30日前に相手に通知しなければなりません。 退去を要求する理由は、どちらの当事者も挙げる必要はありません。

例えばメイン州では、アット・ウィル（自由意志）契約の家主は、理由を示さずにテナントを立ち退かせることができますが、立ち退きを意図する場合は30日前に書面で通知しなければなりません。

また、メイン州の自由契約では、建物の重大な損傷、近隣への迷惑行為、家庭内暴力や性的暴行の加害者、7日以上の家賃滞納など、一定の状況下では、家主はテナントに7日間の退去通知を出すことができます。

借地権の種類

借地権には一般的に4つの種類があり、そのうちの1つが「年季契約」です。

「年季契約」とは、一定期間の契約で、契約開始日と契約終了日が定められており、その時点で借主が建物を明け渡すことになっています。 賃貸借契約の終了日はすでに決まっているため、一般的には退去通知の必要はありません。

定期借家契約では、賃貸借契約の終了日が設定されていないため、借主は一定の期間、物件に留まることができます。

定期借家契約は、借家人が物件に一定期間住み続けることができる契約で、契約終了日は設定されていません。しかし、通常、借家人には退去の通知が必要であると規定されており、両者はその規定を遵守しなければなりません。

もう一つの借家契約は、借家人が契約期間終了後、家主が退去通知を出す前に、合法的に物件に入居できる契約です。