Tenancy-at-Will

Wat is een huurcontract?

Een tenancy-at-will is een huurcontract dat op elk moment door de huurder of de eigenaar/verhuurder kan worden beëindigd. Het bestaat zonder een contract of huurovereenkomst en specificeert meestal niet de duur van de huur van een huurder of de uitwisseling van betaling. De overeenkomst wordt beheerst door het staatsrecht en de voorwaarden kunnen per staat verschillen, hoewel de federale wetgeving een rol speelt in gevallen van discriminatie.

“Estate-at-will” is een andere naam voor een tenancy-at-will. De estate-at-will of tenancy-at-will-overeenkomst is over het algemeen gunstig voor zowel huurders als eigenaren, die wellicht de flexibiliteit willen hebben om gemakkelijk van huursituatie te veranderen zonder een contract te verbreken.

Hoe een tenancy-at-will werkt

Huurders die toestemming hebben van hun huisbaas maar geen huurcontract hebben, hebben over het algemeen een tenancy-at-will. Deze huurovereenkomsten worden ook wel “maand-tot-maand” of “at-will” overeenkomsten genoemd, omdat er geen formeel contract is waarin de duur van de huurovereenkomst is vastgelegd.

Een tenancy-at-will definieert de relatie tussen de verhuurder en huurder wanneer strikte voorwaarden – zoals die in een huurovereenkomst – niet aanwezig zijn, gebrekkig van aard zijn, of zijn verlopen. Een tenancy-at-will-overeenkomst kan ook worden gesloten bij het begin van de relatie tussen verhuurder en huurder.

Tenancy at will is effectief als er een mondelinge overeenkomst is in plaats van een schriftelijke tussen de twee partijen, als er een schriftelijke overeenkomst is waarin staat dat de huur van maand tot maand is of dat er geen specifieke termijn is, of als de huur wordt voortgezet na het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst zonder dat een nieuwe wordt ondertekend.

Tenancy at will heeft meestal betrekking op partijen die elkaar kennen. In sommige gevallen vinden zij plaats tussen familieleden.

Wachtgeldhuurders

Een huurder-at-will is anders dan een wachtgeldhuurder, ook al ontbreekt in beide gevallen een formele huurovereenkomst. Een huurder die in de wacht wordt gezet, blijft meestal wonen na het verstrijken van een overeenkomst voor bepaalde tijd, soms zonder toestemming van de verhuurder. Als de verhuurder doorgaat met het accepteren van huurbetalingen, kan de huurder legaal de woning bewonen. Zo niet, dan wordt de huurder beschouwd als huisvredebreuk en moet hij vertrekken. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder een uitzettingsprocedure beginnen.

Tenancy-at-Will Protections

Beide partijen hebben bepaalde wettelijke bescherming die de relatie regelt, zelfs als er geen schriftelijke overeenkomst is. Slechts één voorbeeld: De verhuurder moet zorgen voor een veilige omgeving, zoals de wet vereist. Bovendien moet de verhuurder de huurder op de hoogte stellen voordat hij de woning betreedt, zoals bepaald in de lokale wetgeving.

De huurder heeft ook bepaalde onuitgesproken verantwoordelijkheden die hij moet vervullen, zelfs bij een huurder-at-will. De huur moet worden betaald, en de huurder moet zich houden aan de regels die hij met de verhuurder is overeengekomen. De huurder is ook verantwoordelijk voor alle schade aan de woning die verder gaat dan normale slijtage. Beide partijen moeten zich aan de plaatselijke voorschriften houden als het gaat om het (laten) ontruimen van de woning.

Een huurcontract naar believen opzeggen

Hoewel een huurcontract naar believen geen schriftelijke en overeengekomen vereisten bevat met betrekking tot de kennisgeving van het voornemen om het contract te beëindigen, zijn de voorwaarden doorgaans vastgelegd in de plaatselijke regelgeving voor verhuurders en huurders. Het is niet ongebruikelijk dat een opzegtermijn van 30 dagen geldt voor zowel de huurder als de verhuurder. Dit betekent dat als de huurder wil ontruimen, of de verhuurder wil dat de huurder ontruimt, een opzegtermijn van 30 dagen moet worden verstrekt aan de andere partij. Geen van beide partijen hoeft een reden voor het verzoek tot ontruiming op te geven. De kennisgeving wordt traditioneel schriftelijk gedaan.

In Maine, bijvoorbeeld, kunnen verhuurders in een at-will regeling huurders uitzetten zonder opgaaf van reden, maar zij moeten een schriftelijke kennisgeving van 30 dagen geven van de voorgenomen uitzetting. Maar onder bepaalde omstandigheden, waaronder ernstige schade aan het pand, overlast voor de buren, pleger van huiselijk geweld of aanranding, en ten minste zeven dagen huurachterstand, kan een verhuurder een huurder een opzegtermijn van zeven dagen geven om te ontruimen voor een tenancy-at-will-overeenkomst in de staat Maine.

Er zijn ook omstandigheden waarin een tenancy-at-will kan worden beëindigd zonder de noodzaak van een kennisgeving om te ontruimen. Als de huurder of eigenaar overlijdt, of de verhuurder besluit het pand te verkopen, is de huurovereenkomst nietig.

Soorten huurovereenkomsten

Er zijn over het algemeen vier verschillende soorten huurovereenkomsten, waaronder de tenancy-at-will.

In een tenancy-for-years, de overeenkomst is voor een bepaalde periode van tijd. Er is een begindatum en een einddatum, waarop de huurder geacht wordt het pand te verlaten. Aangezien de einddatum van de huurovereenkomst al vastligt, is een kennisgeving van ontruiming meestal niet nodig. De verhuurder kan er echter voor kiezen de huurovereenkomst te verlengen.

Een periodieke huurovereenkomst geeft een huurder de mogelijkheid om voor onbepaalde tijd in het pand te blijven, aangezien de huurovereenkomst geen vaste einddatum heeft. De huurovereenkomst bepaalt echter wel wanneer de huurder moet worden opgezegd, en beide partijen moeten zich aan deze bepaling houden.

Een andere vorm van huur is de huur op afbetaling. Bij dit type overeenkomst mag een huurder legaal een woning betrekken nadat zijn huurcontract is afgelopen, maar voordat de verhuurder een kennisgeving van ontruiming heeft verzonden. De huurder is dus langer gebleven dan hij welkom is.