5 wskazówek dotyczących finansowania nieruchomości inwestycyjnych

Kryzys na rynku mieszkaniowym stał się odległym wspomnieniem, a ceny domów są znowu zdrowe. A silniejsza gospodarka pomogła wydobyć nowych inwestorów, którzy chcą, aby nieruchomości były częścią ich portfela inwestycyjnego.

Podczas gdy wybór świetnej nieruchomości inwestycyjnej jest wystarczająco trudny sam w sobie, po znalezieniu tego idealnego domu lub mieszkania, jak się zabrać do jego finansowania? Trochę kreatywności i przygotowania może przynieść finansowania w zasięgu wielu inwestorów nieruchomości.

Oto pięć wskazówek, jak finansować nieruchomości inwestycyjne:

• Zrób pokaźną zaliczkę
• Bądź „silnym kredytobiorcą”
• Zwróć się do lokalnego banku
• Zapytaj o finansowanie właściciela
• Myśl kreatywnie

Jeśli jesteś gotowy do zaciągnięcia kredytu na nieruchomość inwestycyjną, te wskazówki mogą pomóc zwiększyć Twoje szanse na sukces.

Zrób pokaźną zaliczkę

Ponieważ ubezpieczenie hipoteczne nie obejmuje nieruchomości inwestycyjnych, Generalnie trzeba będzie wpłacić co najmniej 20 procent zaliczki, aby zabezpieczyć tradycyjne finansowanie od kredytodawcy. Jeśli można umieścić w dół 25 procent, może kwalifikować się do jeszcze lepszego oprocentowania, według brokera hipotecznego Todd Huettner, prezes Huettner Capital w Denver.

Większa zaliczka daje „więcej skóry w grze”, a zatem więcej do stracenia, jeśli inwestycja nie działa. To może być potężny bodziec, a większa zaliczka zapewnia również bankowi większe bezpieczeństwo przed utratą inwestycji. Jeśli inwestycja się nie powiedzie, stracisz cały swój udział, zanim bank zacznie tracić jakiekolwiek pieniądze na nieruchomości.

Jeśli nie masz pieniędzy na zaliczkę, możesz spróbować uzyskać drugą hipotekę na nieruchomości, ale prawdopodobnie będzie to walka podjazdowa.

Bądź „silnym kredytobiorcą”

Mimo że wiele czynników – wśród nich stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości i polityka kredytodawcy, z którym masz do czynienia – może wpłynąć na warunki pożyczki na nieruchomość inwestycyjną, będziesz chciał sprawdzić swój wynik kredytowy przed próbą zawarcia transakcji.

„Poniżej 740, może zacząć kosztować Cię dodatkowe pieniądze za tę samą stopę procentową”, mówi Huettner. „Poniżej 740, będziesz musiał zapłacić opłatę, aby mieć stopę procentową pozostaje taka sama. To może wynosić od jednej czwartej punktu do 2 punktów, aby utrzymać tę samą stawkę.”

Punkt jest równy jednemu procentowi kredytu hipotecznego. Więc punkt na 100,000 dolarów pożyczki równałby się 1000 dolarów. (Oto kiedy warto kupić punkty.)

Alternatywą dla płacenia punktów, jeśli twój wynik jest poniżej 740, jest zaakceptowanie wyższego oprocentowania.

W dodatku, posiadanie rezerw w banku, aby zapłacić wszystkie swoje wydatki – osobiste i związane z inwestycjami – przez co najmniej sześć miesięcy stało się częścią równania kredytowego.

„Jeśli masz wiele nieruchomości do wynajęcia, (kredytodawcy) teraz chcą rezerw dla każdej nieruchomości”, mówi Huettner. „W ten sposób, jeśli masz pustostany, nie jesteś martwy.”

3. Zwróć się do lokalnego banku lub brokera

Jeśli twoja zaliczka nie jest tak duża, jak powinna być lub jeśli masz inne okoliczności łagodzące, rozważ przejście do banku sąsiedzkiego w celu uzyskania finansowania, a nie do dużej krajowej instytucji finansowej.

„Będą mieli trochę więcej elastyczności”, mówi Huettner. Mogą również lepiej znać lokalny rynek i mieć większe zainteresowanie inwestowaniem lokalnie.

Pośrednicy hipoteczni są kolejną dobrą opcją, ponieważ mają dostęp do szerokiej gamy produktów kredytowych – ale wykonaj kilka badań przed osiedleniem się na jednym.

„Jakie jest ich tło?” pyta Huettner. „Czy mają wykształcenie wyższe? Czy należą do jakichś organizacji zawodowych? Musisz zrobić trochę due diligence.”

Zapytaj o finansowanie właściciela

W czasach, gdy prawie każdy mógł zakwalifikować się do kredytu bankowego, prośba o finansowanie właściciela sprawiała, że sprzedawcy byli podejrzliwi wobec potencjalnych nabywców. Ale teraz jest to bardziej akceptowalne, ponieważ kredyt został zaostrzony i standardy dla kredytobiorców wzrosły.

Jednakże należy mieć plan gry, jeśli zdecydujesz się pójść tą drogą.

„Musisz powiedzieć: 'Chciałbym sfinansować zakup nieruchomości za tę kwotę i na tych warunkach'”, mówi Huettner. „Musisz sprzedać sprzedającemu finansowanie właścicielskie i ciebie.”

Ten plan gry pokazuje sprzedającemu, że poważnie podchodzisz do transakcji i że jesteś gotowy do zawarcia prawdziwej umowy w oparciu o praktyczne założenia, które przedstawiłeś.

Myśl kreatywnie

Jeśli patrzysz na dobrą nieruchomość z dużą szansą na zysk, rozważ zabezpieczenie zaliczki lub pieniędzy na remont poprzez linię kredytową, karty kredytowe lub nawet poprzez niektóre polisy ubezpieczeniowe na życie, mówi Ben Spofford, remonter z Ohio i były inwestor w nieruchomości.

Finansowanie rzeczywistego zakupu nieruchomości może być możliwe dzięki prywatnym, osobistym pożyczkom z serwisów pożyczek peer-to-peer, takich jak Prosper i LendingClub, które łączą inwestorów z indywidualnymi pożyczkodawcami.

Tylko pamiętaj, że możesz spotkać się z pewnym sceptycyzmem, zwłaszcza jeśli nie masz długiej historii udanych inwestycji w nieruchomości. Niektóre grupy peer-to-peer wymagają również, aby Twoja historia kredytowa spełniała określone kryteria.

„Kiedy pożyczasz od osoby, w przeciwieństwie do podmiotu, ta osoba będzie generalnie bardziej konserwatywna i bardziej chroniona przed dawaniem swoich pieniędzy obcym”, mówi Spofford.

Użyj nieruchomości do tworzenia dochodu emerytalnego

Nieruchomości to popularny sposób na generowanie dochodu emerytalnego przez osoby fizyczne. W rzeczywistości, jest to obecnie ulubiona długoterminowa inwestycja Amerykanów, według ostatnich badań Bankrate. Popularność nieruchomości jest na najwyższym poziomie od czasu, gdy Bankrate rozpoczął prowadzenie badań siedem lat temu.

Ta popularność częściowo opiera się na nieruchomościach generujących stały strumień dochodów, ponieważ inwestorzy pobierają regularny miesięczny czynsz od swoich najemców. Dla emerytów, stały dochód jest dokładnie tym rodzajem bezpieczeństwa, którego szukają, gdy nie są w pełni zatrudnieni.

I emeryci mają upside na tym dochodzie. Z czasem dobrze zarządzana nieruchomość może zwiększyć swoje czynsze, wkładając więcej pieniędzy do kieszeni inwestorów każdego miesiąca. Nieruchomość może również zwiększyć swoją wartość, więc kiedy przyjdzie czas na sprzedaż lub nawet inwestycję w inną nieruchomość, kapitał własny może zostać wykorzystany. Oczywiście, nieruchomości inwestycyjne mają też inne zalety, zwłaszcza jeśli chodzi o podatki.

Jeśli nie chcesz zajmować się zarządzaniem nieruchomościami bezpośrednio, możesz je kupić poprzez REIT-y (Real Estate Investment Trusts) na giełdzie i pozwolić profesjonalnemu zarządcy zająć się wszystkimi problemami. REIT-y są niezwykle popularne wśród emerytów z powodu ich stałych dywidend.

Dolna linia

Nieruchomości to zazwyczaj długoterminowa gra, w której zyski mają tendencję do przychodzenia z czasem. Ale jakkolwiek inwestować w nieruchomości, można zarobić pieniądze, jeśli przestrzega się mądrych zasad inwestowania. Przy finansowaniu nieruchomości, upewnij się, że możesz sobie pozwolić na płatności, kiedy wziąć kredyt. Następnie, gdy spłacasz kredyt w czasie, zastanów się, jak możesz być w stanie zmniejszyć koszty odsetek jeszcze bardziej w oparciu o solidną historię kredytową i niższe saldo kredytu.

Dowiedz się więcej:

• Porównaj najlepsze oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Najlepszy (i najgorszy) czas na sprzedaż domu
• 8 rzeczy do zrobienia natychmiast po zakupie nowego domu

– Jennifer Acosta Scott napisała oryginalną wersję tej historii.