Tenancy-at-Will

Was ist ein Tenancy-at-Will?

Ein Tenancy-at-Will ist ein Mietverhältnis, das jederzeit entweder vom Mieter oder vom Eigentümer/Vermieter gekündigt werden kann. Es besteht ohne Vertrag oder Mietvertrag und legt in der Regel weder die Dauer des Mietverhältnisses noch den Zahlungsaustausch fest. Die Vereinbarung unterliegt staatlichem Recht und die Bedingungen können von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren.

„Estate-at-will“ ist ein anderer Name für eine Tenancy-at-will. Der „estate-at-will“- oder „tenancy-at-will“-Vertrag ist im Allgemeinen sowohl für Mieter als auch für Eigentümer von Vorteil, die die Flexibilität haben möchten, die Mietsituation einfach und ohne Vertragsbruch zu ändern.

Wie eine Tenancy-at-Will funktioniert

Mieter, die die Erlaubnis ihres Vermieters haben, aber keinen Mietvertrag haben, haben in der Regel eine Tenancy-at-Will. Diese Mietverhältnisse werden manchmal auch als „Monat-zu-Monat“- oder „At-Will“-Verträge bezeichnet, da es keinen formellen Vertrag gibt, der die Dauer des Mietverhältnisses festlegt.

Ein Tenancy-at-Will definiert das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, wenn strenge Bedingungen – wie sie in einem Mietvertrag enthalten sind – nicht vorliegen, fehlerhaft sind oder abgelaufen sind. Eine Tenancy-at-will-Vereinbarung kann auch zu Beginn des Vermieter-Mieter-Verhältnisses geschlossen werden.

Mietverhältnisse-at-will sind wirksam, wenn anstelle einer schriftlichen eine mündliche Vereinbarung zwischen den beiden Parteien getroffen wird, wenn eine schriftliche Vereinbarung besteht, die entweder besagt, dass das Mietverhältnis auf einer Monat-zu-Monat-Basis besteht oder es keine festgelegte Zeitspanne gibt, oder wenn das Mietverhältnis nach Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags fortgesetzt wird, ohne dass ein neuer unterschrieben wird.

Mietverhältnisse-at-will betreffen in der Regel Parteien, die einander bekannt sind. In einigen Fällen finden sie zwischen Familienmitgliedern statt.

Übergangsmieter

Ein Mieter-at-will unterscheidet sich von einem Überbrückungsmieter, auch wenn beide keinen formellen Mietvertrag haben. Ein Holdover-Mieter bleibt typischerweise nach Ablauf eines befristeten Vertrages – manchmal auch ohne Erlaubnis des Vermieters – im Haus. Wenn der Vermieter weiterhin Mietzahlungen akzeptiert, kann der Mieter die Wohnung legal bewohnen. Wenn nicht, gilt der Mieter als Hausfriedensbruch und muss ausziehen. Wenn er das nicht tut, kann der Vermieter eine Räumungsklage einleiten.

Tenancy-at-Will-Schutz

Beiden Parteien werden bestimmte rechtliche Schutzmaßnahmen gewährt, die das Verhältnis auch ohne schriftlichen Vertrag regeln. Nur ein Beispiel: Der Vermieter muss für eine sichere Umgebung sorgen, wie es das Gesetz verlangt. Außerdem muss der Vermieter das Betreten der vom Mieter bewohnten Wohnung ankündigen, wie es in den örtlichen Gesetzen geregelt ist.

Der Mieter hat außerdem bestimmte unausgesprochene Pflichten, die er auch im Rahmen eines Mietverhältnisses nach Belieben erfüllen muss. Die Miete muss gezahlt werden, und der Mieter muss sich an die Regeln halten, die er mit dem Vermieter vereinbart hat. Der Mieter ist auch für alle Schäden verantwortlich, die über die normale Abnutzung der Immobilie hinausgehen. Beide Parteien müssen sich an die örtlichen Vorschriften halten, wenn es darum geht, die Wohnung zu räumen oder räumen zu lassen.

Kündigung eines Mietverhältnisses-at-will

Auch wenn es bei einem Mietverhältnis-at-will keine schriftlichen und vereinbarten Anforderungen bezüglich der Ankündigung der Räumungsabsicht gibt, sind die Bedingungen in der Regel in den örtlichen Vermieter-Mieter-Regeln festgelegt. Es ist nicht unüblich, dass eine 30-tägige Kündigungsfrist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt. Das heißt, wenn der Mieter die Absicht hat, die Wohnung zu räumen, oder der Vermieter möchte, dass der Mieter die Wohnung räumt, muss der anderen Partei eine 30-tägige Kündigungsfrist zugestellt werden. Ein Grund für die Aufforderung zur Räumung muss von keiner der beiden Parteien genannt werden. Die Kündigung erfolgt traditionell schriftlich.

In Maine zum Beispiel können Vermieter in einer at-will-Vereinbarung Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen, müssen aber eine 30-tägige schriftliche Ankündigung der beabsichtigten Räumung machen. Aber unter bestimmten Umständen, zu denen schwere Schäden an den Räumlichkeiten, Belästigung der Nachbarn, häusliche Gewalt oder sexuelle Übergriffe und ein Mietrückstand von mindestens sieben Tagen gehören, kann ein Vermieter im Bundesstaat Maine einen Mieter mit einer siebentägigen Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis entlassen.

Es gibt auch Umstände, unter denen ein Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist beendet werden kann. Wenn der Mieter oder Eigentümer stirbt oder der Vermieter beschließt, die Immobilie zu verkaufen, ist der Mietvertrag nichtig.

Arten von Mietverhältnissen

Es gibt im Allgemeinen vier verschiedene Arten von Mietverhältnissen, einschließlich der tenancy-at-will.

Bei einer tenancy-for-years wird der Vertrag für einen festen Zeitraum abgeschlossen. Er hat ein bestimmtes Anfangs- und Enddatum, zu dem der Mieter die Räumlichkeiten räumen muss. Da das Enddatum des Mietvertrags bereits feststeht, ist in der Regel keine Räumungsklage erforderlich. Der Vermieter kann jedoch den Mietvertrag verlängern.

Ein periodisches Mietverhältnis erlaubt es dem Mieter, auf unbestimmte Zeit in der Immobilie zu bleiben, da der Mietvertrag kein festes Enddatum hat. Der Mietvertrag legt jedoch typischerweise fest, wann eine Kündigung erforderlich ist, und beide Parteien sind verpflichtet, sich an diese Klausel zu halten.

Eine andere Art von Mietverhältnis ist die Tenancy-at-Sufferance. Bei dieser Vertragsart darf ein Mieter eine Immobilie legal bewohnen, nachdem sein Mietvertrag ausläuft, aber bevor der Vermieter eine Kündigung ausspricht. Der Mieter hat also seinen Aufenthalt überzogen.