Cuando los inquilinos quieren romper su contrato: Guía de rescisión anticipada para arrendadores
Así que su inquilino quiere romper el contrato antes de tiempo. ¿Y ahora qué? Firmaron un documento legal que les obliga a cumplir con los términos, incluyendo el pago de la renta hasta la fecha de mudanza que usted, el propietario, especificó. Sin embargo, por mucho que el contrato de alquiler sirva para proteger al propietario, hay leyes que protegen a los inquilinos cuando quieren irse. Como propietario, es importante que sepa cómo manejar estas situaciones para asegurarse de que se comunica de manera clara y justa, sigue el protocolo legal y, en última instancia, cumple con su resultado final.
¿Por qué el inquilino quiere terminar su contrato antes de tiempo?
Los inquilinos quieren romper sus contratos por un montón de razones diferentes-personales, profesionales, o porque el propietario incumplió el contrato. Dependiendo de la razón, el propietario puede estar legalmente obligado a liberar al inquilino sin daños (siempre y cuando el inquilino siga el protocolo). En otras situaciones, tiene sentido ser compasivo y trabajar con el inquilino para encontrar una solución.
Despliegue militar: Si su inquilino es llamado al servicio militar o activo, la Ley de Alivio Civil de los Miembros del Servicio permite a aquellos en las fuerzas armadas, la Guardia Nacional, la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) y el Servicio de Salud Pública de los Estados Unidos el derecho a romper sus contratos de arrendamiento para comenzar el servicio activo o si sus órdenes los llevan lejos (50 millas es la distancia mínima aceptada). Sin embargo, el inquilino debe avisar primero con 30 días de antelación, lo cual es efectivo 30 días después de la fecha de vencimiento del siguiente pago del alquiler. Es decir, un soldado podría avisarte el 17 de julio, pero seguiría siendo responsable de pagar el alquiler de agosto. Después del 31 de agosto, sin embargo, son libres de irse.
Violencia doméstica: En algunos estados (como Nevada y Washington), las leyes entre propietarios e inquilinos permiten a los supervivientes de la violencia doméstica, la agresión sexual, el acoso o el acoso ilegal romper el contrato de alquiler y mudarse si es necesario. Si tu inquilino envía una carta de rescisión anticipada del contrato con este motivo, consulta las leyes de tu estado para ver cuáles son tus obligaciones. Incluso si su estado no protege a las víctimas, no es aconsejable obligar a su inquilino a permanecer en una situación insegura.
Pérdida de trabajo: Aquí tiene sentido ser compasivo. Si su inquilino ya no puede proporcionar los ingresos que le permitirían pagar el alquiler, no tiene sentido que siga viviendo en su alquiler. En este momento de su vida, no habrían sido capaces de pasar los criterios de selección que usted estableció cuando les alquiló la unidad. Permitirles salir del contrato de alquiler es mucho menos lento, arduo y costoso que perseguir un desahucio o hacer intervenir a un cobrador. Trabaje con su(s) inquilino(s) para encontrar una solución que funcione para ambos.
Divorcio/Enfermedad: Al igual que la pérdida del empleo, un divorcio o una enfermedad grave pueden afectar gravemente a las finanzas de sus inquilinos. Aunque usted no está legalmente obligado a liberar a sus inquilinos de un contrato de arrendamiento en estas situaciones atenuantes, dar a su inquilino (s) una salida hace una situación difícil un poco más fácil para todas las partes involucradas. Por ejemplo, cuando una pareja en su unidad decide separarse, los pagos del alquiler podrían convertirse en una fuente importante de disputa. Del mismo modo, si un inquilino comparte con usted que tiene que desalojar debido a una muerte en la familia (ya sea un co-inquilino o un pariente), o debido a una enfermedad grave, es aconsejable ser compasivo.
Transferencia de trabajo: Tus inquilinos no tienen control sobre sus traslados de trabajo, y algunas leyes estatales permiten a los inquilinos romper su contrato por este motivo.
Deshabitabilidad: Como propietario, está obligado a proporcionar un lugar seguro y habitable para que sus inquilinos vivan. Esto significa que los sistemas de gas, calefacción, electricidad y fontanería funcionen; que los lavabos, inodoros y duchas funcionen; que los techos y paredes no tengan fugas; que no haya peligros para la salud ni plagas; etc. Si la vivienda no es habitable o usted no responde cuando se presenta un problema de seguridad, sus inquilinos están legalmente autorizados a romper el contrato y marcharse sin cubrir los daños por pérdida de renta. Después de todo, usted no está cumpliendo su parte del trato.
Intrusismo: Aunque seas el dueño de la vivienda, no tienes derecho a entrar en ella a tu antojo. Debes avisar a tus inquilinos con un mínimo de 24 horas de antelación para entrar, a no ser que haya una emergencia. Los inquilinos tienen derecho a la intimidad, y si la violas, el inquilino puede romper el contrato. Sin embargo, los inquilinos deben avisarte primero por escrito para que dejes de venir sin avisar. Rara vez los inquilinos pueden romper el contrato por esta razón sin un aviso por escrito en los libros.
Si el inquilino encontró un lugar que prefiere, se está mudando con su pareja, planea comprar una casa, o se está reubicando fuera de la ciudad, el propietario no en el gancho para liberarlos antes de tiempo.
Consejo profesional: Esté preparado para que su inquilino presente cargos falsos citando la habitabilidad o el intrusismo si quiere librarse de pagarle y el asunto llega a los tribunales. Mantenga registros de mantenimiento y fotografías para demostrar que mantuvo la unidad bien e hizo las reparaciones rápidamente.
Su deber de mitigar los daños (buscar un nuevo inquilino)
Cuando su inquilino le envía una carta formal de terminación anticipada del contrato y planea desalojar la unidad antes del final del contrato, en la mayoría de los estados usted está obligado a buscar un nuevo inquilino (legalmente acuñado «mitigar los daños»). Legalmente, usted no puede hacer que el inquilino cumpla con los términos del contrato y cobrarle la renta mientras la unidad permanece pasivamente vacía hasta el final del contrato.
Incluso si su inquilino decidió terminar el contrato durante una temporada baja o en un momento inconveniente para su horario, usted debe hacer un esfuerzo para volver a alquilar la unidad. Es posible que tenga que realizar los mismos procedimientos que normalmente haría al comienzo de la temporada, como comercializar el alquiler, mostrar la unidad a posibles inquilinos, etc. Sin embargo, no tiene que alquilar a la primera persona que muestre interés. Todavía debe completar su proceso de selección para asegurarse de que el solicitante cumple con todos sus criterios.
Mientras que usted está buscando, su inquilino sigue siendo responsable de pagar el alquiler. Y en algunos estados, puede hacer responsable al inquilino original de todo el alquiler hasta el final del plazo. Sin embargo, una vez que llene la unidad, su inquilino anterior queda libre de responsabilidad. Cobrar dos veces el alquiler de la misma unidad es francamente ilegal.
No deje que el inquilino encuentre un subarrendamiento informal
Como acto de buena fe, el inquilino podría ofrecerse a ayudar a encontrar un nuevo inquilino. Esto no es obligatorio, pero puede facilitar el proceso. También puede pedirle formalmente que le ayude. Al igual que haría con cualquier solicitante que encontrara por su cuenta, investigue a los solicitantes que el inquilino encuentre y exíjales los mismos requisitos.
Nota: No permita que el inquilino se comprometa en su nombre buscando informalmente un subarriendo. Usted quiere mantener su control sobre quién permite vivir en la unidad para asegurarse de que serán buenos inquilinos y no dañarán su propiedad o causarán problemas.
Cláusula de terminación anticipada del contrato, opción de compra y honorarios
Para ahorrarle a usted y al inquilino todo el complicado proceso de encontrar un nuevo inquilino, considere escribir una cláusula de terminación anticipada del contrato en su documentación de arrendamiento desde el principio. Si formalizas la concesión de una rescisión anticipada con los gastos asociados, puedes protegerte y dar al inquilino una salida fácil. El inquilino se libera de la responsabilidad de pagar el saldo restante del contrato y usted puede disponer de un poco de dinero para cubrir unos meses de unidad vacía mientras busca un nuevo inquilino. La cuota de rescisión anticipada suele ser de dos meses de alquiler. Cualquier otra cantidad sería considerada excesiva por los tribunales.
Muchas cláusulas de rescisión anticipada del contrato de alquiler incluyen una cuota de rescisión anticipada. Sin embargo, usted no tiene que incluir la opción de pagar una cuota-puede simplemente requerir que paguen el alquiler hasta que encuentre un inquilino de reemplazo. Además, si no incluyes ninguna cláusula de rescisión anticipada del contrato, la ley exige que el inquilino cubra tus pérdidas hasta que encuentres a alguien nuevo. Sin embargo, ayuda a detallar todo en el contrato de alquiler.
Qué incluir en una cláusula de terminación anticipada del contrato de alquiler con una tarifa de terminación anticipada
Trabaje con su abogado para desarrollar una sólida cláusula de terminación anticipada del contrato de alquiler. A continuación se enumeran algunos puntos que puede querer abordar:
- Notificación mínima para que un inquilino solicite una terminación anticipada del contrato (normalmente 30-60 días)
- La notificación debe ser escrita y firmada por todos los inquilinos involucrados en la terminación
- Costo de la cuota de terminación anticipada (normalmente 1-2 meses o alquiler)
- El propietario considerará oficialmente el contrato de arrendamiento terminado después de recibir la notificación firmada y la cuota de terminación anticipada
- Todos los demás alquileres de meses anteriores o cargos adeudados se pagarán antes de que el inquilino (s) desocupe
- Si el inquilino no sigue el proceso, desocupar antes de la fecha acordada, pagar la cuota de terminación, pagar otros cargos incurridos, o cualquier combinación de estos últimos, el intento de terminación anticipada será nulo y todos los demás aspectos del contrato de arrendamiento se aplicarán
Dibuje esto con el lenguaje legal adecuado e inclúyalo claramente en su contrato de arrendamiento. Cuando firmes con nuevos inquilinos, repasa cada cláusula para asegurarte de que todo se entiende perfectamente.
La opción de compra
Una cláusula de finalización anticipada del contrato ayudará a establecer las pautas para una opción de compra, es decir, la cuota que el inquilino pagaría para salir. Sin embargo, el propietario no tiene que tener una cláusula de terminación anticipada del contrato para negociar una opción de compra.
Dado que se le permite seguir cobrando el alquiler a su inquilino hasta que encuentre un reemplazo, los inquilinos podrían encontrar más atractivo pagar una cuota no reembolsable para terminar la relación y desocupar. Como ya hemos dicho, esta cuota suele ser de dos meses de alquiler. Si al inquilino le quedan más de dos meses de contrato, esto puede parecer un buen trato. Y si encuentras a alguien en menos de dos meses, no tienes que reembolsar al inquilino una cantidad prorrateada por el tiempo que se ha solapado. Sin embargo, si acabas buscando un nuevo inquilino más de dos meses, no puedes volver al inquilino original y pedirle que suelte más.
Depende de ti si quieres incluir una cuota o exigir a los inquilinos que paguen el alquiler hasta que encuentres un sustituto. Por un lado, ofrecer una compra es cómodo y sencillo, pero por otro, podría encontrarse con una búsqueda más larga de lo que esperaba y con más dinero del que preveía. Si le preocupa tener que llevar a su inquilino a los tribunales por negarse a pagar el alquiler mientras la vivienda está vacía, la opción de compra es una buena manera de reducir este riesgo. En caso de que tenga que llevar a su inquilino a los tribunales, todo lo que tiene que hacer es presentar una copia firmada del contrato de arrendamiento e indicar los meses que le debe el inquilino. Además, prepárese para que el inquilino presente acusaciones falsas sobre la habitabilidad y el intrusismo para librarse de pagar como se ha mencionado anteriormente. Esto es especialmente necesario si el inquilino simplemente se levanta y se va a pesar de todo.
No (necesariamente) embargue el depósito de seguridad como alquiler
Exigir una cuota de terminación anticipada es legítimo, sin embargo, embargar el depósito de seguridad y utilizarlo como alquiler no es aconsejable. Usted cobró el depósito de seguridad para hacer cualquier reparación en la unidad causada por la ocupación del inquilino más allá de arreglar el desgaste normal. Si destina este dinero al alquiler, ya no tiene los fondos para hacer las reparaciones que normalmente necesitaría cuando un inquilino se muda.
También debe tener en cuenta que un inquilino que quiera rescindir su contrato probablemente anticipe la pérdida de su depósito. En este caso, son más propensos a dañar deliberadamente la unidad o no pagar el alquiler de todos modos. Usted necesitará este depósito para hacer las reparaciones y luego presentar una reclamación por el alquiler no cobrado.
Solicitar un acuerdo de terminación anticipada del contrato de arrendamiento
Nada es oficial hasta que esté por escrito. Asegúrese de que su inquilino redacte una notificación por escrito para rescindir el contrato y la firme. Guárdela en sus archivos. Además, confirme que ha recibido los pagos que ha solicitado antes de que se desocupen (tasas de terminación, alquileres impagados, otros cargos, etc.).
¿Debe dejar que su inquilino termine su contrato antes de tiempo?
Como siempre, depende. Su relación con sus inquilinos y su reputación como propietario importan tanto como sus resultados. No puede obligarles a quedarse, pero puede recordarles sus obligaciones en el contrato de alquiler y seguir haciéndoles responsables económicamente hasta que llene la unidad. Un contrato de arrendamiento sólido como una roca le ayudará y se asegurará de que le compensen cuando los inquilinos quieran marcharse. Además, consulte con un abogado cada vez que piense que sus derechos y responsabilidades señalados en el contrato original pueden cambiar, así como para evitar la instancia de una demanda (iniciada por usted o por el inquilino).
Tenga en cuenta que si deja que un inquilino rompa su contrato y no otro, corre el riesgo de discriminación. Es mejor tener una política que pueda aplicar a todos los inquilinos.
Gestionar a sus inquilinos, las finanzas y la documentación es mucho trabajo, especialmente cuando las cosas se complican. Considere la posibilidad de contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de todos los entresijos de la rotación y el arrendamiento de los inquilinos, la comunicación y mucho más. Si usted está listo para empezar a buscar un administrador de la propiedad en su área, All Property Management está aquí para ayudar.