Quand les locataires veulent rompre leur bail : Un guide de la résiliation anticipée pour les propriétaires

Alors, votre locataire veut rompre le bail de manière anticipée. Et maintenant ? Il a signé un document juridique qui le lie aux conditions, y compris pour payer le loyer jusqu’à la date de déménagement que vous, le propriétaire, avez spécifiée. Cependant, bien que le bail serve à protéger le propriétaire, il existe des lois qui protègent les locataires lorsqu’ils veulent partir. En tant que propriétaire, il est important que vous sachiez comment gérer ces situations pour vous assurer que vous communiquez clairement et équitablement, que vous suivez le protocole juridique et, en fin de compte, que vous respectez votre résultat net.

Pourquoi le locataire veut-il résilier son bail avant terme ?

Les locataires veulent rompre leur bail pour un tas de raisons différentes – personnelles, professionnelles ou parce que le propriétaire a violé le bail. Selon la raison, le propriétaire pourrait être légalement tenu de libérer le locataire sans dommages (tant que le locataire suit le protocole). Dans d’autres situations, il est logique de faire preuve de compassion et de travailler avec le locataire pour trouver une solution.

Déploiement militaire : Si votre locataire est appelé au service militaire ou actif, le Servicemembers Civil Relief Act permet aux personnes des forces armées, de la Garde nationale, de l’Administration nationale océanique et atmosphérique (NOAA) et du Service de santé publique des États-Unis de rompre leur bail pour commencer le service actif ou si leurs ordres les emmènent loin (50 miles est la distance minimale acceptée). Toutefois, le locataire doit d’abord vous donner un préavis de 30 jours, qui prend effet 30 jours après la date à laquelle le paiement du loyer suivant est dû. En d’autres termes, un soldat peut vous donner un préavis le 17 juillet, mais il sera toujours tenu de payer le loyer d’août. Après le 8/31, cependant, ils sont libres de partir.

La violence domestique : Dans certains États (comme le Nevada et Washington), les lois sur les propriétaires-locataires permettent aux survivants de violence domestique, d’agression sexuelle, de traque ou de harcèlement illégal de rompre un bail et de déménager si nécessaire. Si votre locataire envoie une lettre de résiliation anticipée du bail en invoquant ce motif, consultez les lois de votre État pour savoir quelles sont vos obligations. Même si votre État ne protège pas les victimes, il n’est pas conseillé de forcer votre locataire à rester dans une situation dangereuse.

Perte d’emploi : il est logique de faire preuve de compassion ici. Si votre locataire ne peut plus fournir le revenu qui lui permettrait de payer son loyer, il n’est pas logique qu’il continue à vivre dans votre location. À ce stade de sa vie, il n’aurait pas été en mesure de satisfaire aux critères de sélection que vous avez établis lorsque vous lui avez loué le logement. Leur permettre de sortir du bail est beaucoup moins long, ardu et coûteux que de poursuivre une expulsion ou de faire intervenir un agent de recouvrement. Travaillez avec votre ou vos locataires pour trouver une solution qui vous convienne à tous les deux.

Divorce/maladie : Tout comme une perte d’emploi, un divorce ou une maladie grave peut avoir de graves répercussions sur les finances de vos locataires. Même si vous n’êtes pas légalement obligé de libérer vos locataires d’un bail dans ces situations atténuantes, donner une porte de sortie à votre ou vos locataires rend une situation difficile un peu plus facile pour toutes les parties concernées. Par exemple, lorsqu’un couple vivant dans votre logement décide de se séparer, le paiement du loyer peut devenir une source majeure de conflit. De même, si un locataire vous fait part qu’il doit quitter les lieux en raison d’un décès dans la famille (soit un colocataire, soit un parent), ou d’une maladie grave, il est conseillé de faire preuve de compassion.

Mutation d’emploi : Vos locataires n’ont pas le contrôle sur leurs transferts d’emploi, et certaines lois d’État permettent aux locataires de rompre leur bail pour cette raison.

Inhabitabilité : En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un lieu sûr et habitable à vos locataires. Cela signifie des systèmes de gaz, de chauffage, d’électricité et de plomberie qui fonctionnent ; des éviers, des toilettes et des douches opérationnels ; des toits et des murs qui ne fuient pas ; l’absence de risques pour la santé et de parasites ; etc. Si le logement n’est pas habitable ou si vous ne réagissez pas lorsqu’un problème de sécurité se présente, vos locataires sont légalement autorisés à rompre le bail et à partir sans couvrir vos dommages et intérêts pour la perte de loyer. Après tout, vous ne respectez pas votre part du marché.

Intrusivité : Bien que vous soyez propriétaire du bien, vous n’avez pas le droit d’y entrer comme bon vous semble. Vous devez donner à vos locataires un préavis d’au moins 24 heures pour entrer, sauf en cas d’urgence. Les locataires ont le droit au respect de leur vie privée, et si vous violez ce droit, le locataire peut rompre le bail. Cependant, les locataires doivent d’abord vous donner un avertissement écrit officiel vous demandant de ne plus venir à l’improviste. Il est rare que les locataires puissent rompre le bail pour cette raison sans un avis écrit dans les livres.

Si le locataire a trouvé un endroit qu’il préfère, qu’il emménage avec son partenaire, qu’il prévoit d’acheter une maison ou qu’il déménage hors de la ville, le propriétaire n’est pas sur la sellette pour le libérer plus tôt.

Conseil de pro : soyez prêt à ce que votre locataire présente de fausses accusations invoquant l’inhabitabilité ou l’intrusion s’il veut éviter de vous payer et que le problème s’aggrave au tribunal. Conservez des registres d’entretien et des photographies pour montrer que vous avez bien entretenu le logement et effectué les réparations rapidement.

Votre devoir d’atténuer les dommages (recherche d’un nouveau locataire)

Lorsque votre locataire vous envoie une lettre officielle de résiliation anticipée du bail et prévoit de quitter le logement avant la fin du bail, dans la plupart des États, vous avez l’obligation de rechercher un nouveau locataire (ce que l’on appelle juridiquement » atténuer les dommages « ). Légalement, vous ne pouvez pas faire respecter les termes du bail par le locataire et percevoir un loyer de sa part alors que le logement reste passivement vacant jusqu’à la fin du bail.

Même si votre locataire a décidé de mettre fin au bail pendant une basse saison ou à un moment qui ne convient pas à votre emploi du temps, vous devez faire un effort pour relouer le logement. Vous pourriez avoir à suivre les mêmes procédures que vous feriez normalement au début de la saison, comme la commercialisation de la location, la présentation du logement à des locataires potentiels, etc. Cependant, vous n’êtes pas obligé de louer à la première personne qui se montre intéressée. Vous devez encore effectuer votre processus de sélection pour être sûr que le candidat répond à tous vos critères.

Pendant votre recherche, votre locataire est toujours responsable du paiement du loyer. Et dans quelques États, vous pouvez tenir le locataire initial responsable de la totalité du loyer jusqu’à la fin du terme. Cependant, une fois que vous avez rempli le logement, votre ancien locataire est tiré d’affaire. Percevoir un double paiement de loyer sur le même logement est carrément illégal.

Ne laissez pas le locataire trouver un sous-locataire informel

En guise d’acte de bonne foi, le locataire peut proposer de l’aider à trouver un nouveau locataire. Ce n’est pas obligatoire, mais cela peut faciliter le processus. Vous pouvez également lui demander officiellement de vous aider. Comme vous le feriez pour tout candidat que vous trouveriez par vous-même, filtrez les candidats que le locataire trouve et exigez d’eux les mêmes exigences.

Note : Ne permettez pas au locataire de prendre des engagements en votre nom en trouvant de manière informelle une sous-location. Vous voulez garder le contrôle sur les personnes que vous autorisez à vivre dans le logement pour vous assurer qu’elles seront de bons locataires et qu’elles n’endommageront pas votre propriété ou ne causeront pas de problèmes.

Clause de résiliation anticipée du bail, option d’achat et frais

Pour vous épargner, ainsi qu’au locataire, tout le processus compliqué de recherche d’un nouveau locataire, pensez à rédiger dès le départ une clause de résiliation anticipée du bail dans vos documents de location. Si vous formalisez l’allocation d’une résiliation anticipée avec les frais associés, vous pouvez vous protéger ainsi que donner au locataire une porte de sortie facile. Cela libère le locataire de la responsabilité du solde du bail et vous donne un peu d’argent pour couvrir quelques mois d’un logement vide pendant que vous cherchez un nouveau locataire. Les frais de résiliation anticipée correspondent généralement à deux mois de loyer. Tout autre montant serait considéré comme excessif par les tribunaux.

De nombreuses clauses de résiliation anticipée de bail prévoient des frais de résiliation anticipée. Cependant, vous n’êtes pas obligé d’inclure la possibilité de payer des frais – vous pouvez simplement exiger qu’ils paient le loyer jusqu’à ce que vous trouviez un locataire de remplacement. En outre, si vous n’incluez pas de clause de résiliation anticipée du bail, la loi exige que le locataire couvre vos pertes jusqu’à ce que vous trouviez un nouveau locataire. Cependant, il est utile de préciser tout cela dans le bail.

Que faut-il inclure dans une clause de résiliation anticipée du bail avec des frais de résiliation anticipée

Travaillez avec votre avocat pour élaborer une solide clause de résiliation anticipée du bail. Certains points que vous pourriez vouloir aborder sont énumérés ci-dessous :

Préavis minimum pour qu’un locataire puisse demander une résiliation anticipée du bail (généralement 30-60 jours)
L’avis doit être écrit et signé par tous les locataires concernés par la résiliation
Coût de l’indemnité de résiliation anticipée (généralement 1-.2 mois ou loyer)
Le propriétaire considérera officiellement le bail résilié après réception de l’avis signé et des frais de résiliation anticipée
Tous les autres loyers des mois précédents ou les frais dus seront payés avant que le ou les locataires ne quittent les lieux
Si le locataire ne suit pas le processus, libérer avant la date convenue, payer les frais de résiliation, payer les autres frais encourus, ou toute combinaison de ces derniers, la tentative de résiliation anticipée sera nulle et tous les autres aspects du bail s’appliqueront

Dessinez cela avec le langage juridique approprié et incluez-le clairement dans votre bail. Lorsque vous signez avec de nouveaux locataires, passez en revue chaque clause pour vous assurer que tout est bien compris.

L’option de rachat

Une clause de résiliation anticipée du bail aidera à établir les lignes directrices pour une option de rachat – c’est-à-dire les frais que le locataire paierait pour partir. Cependant, le propriétaire n’est pas obligé d’avoir une clause de résiliation anticipée du bail pour négocier un rachat.

Parce que vous êtes autorisé à continuer à facturer le loyer à votre locataire jusqu’à ce que vous trouviez un remplaçant, les locataires pourraient trouver plus intéressant de payer des frais non remboursables pour mettre fin à la relation et quitter les lieux. Comme indiqué précédemment, ces frais correspondent généralement à l’équivalent de deux mois de loyer. Si le locataire a encore plus de deux mois à tirer du bail, cela peut sembler une bonne affaire. Et si vous trouvez quelqu’un en moins de deux mois, vous n’avez pas à rembourser au locataire un montant proportionnel pour la période de chevauchement. Cependant, si vous finissez par chercher un nouveau locataire plus longtemps que deux mois, vous ne pouvez pas retourner voir le locataire initial et lui demander de cracher davantage.

C’est à vous de décider si vous voulez inclure des frais ou exiger que les locataires paient un loyer jusqu’à ce que vous trouviez un remplaçant. D’un côté, offrir un rachat est pratique et simple, mais de l’autre, vous pourriez vous retrouver à chercher plus longtemps que prévu – et perdre plus d’argent que prévu. Si vous craignez de devoir poursuivre votre locataire en justice pour avoir refusé de payer le loyer alors que le logement est vacant, une option de rachat est un bon moyen de réduire ce risque. Dans le cas où vous devriez poursuivre votre locataire en justice, il vous suffit de présenter une copie signée du bail et d’indiquer pour quels mois votre locataire vous est redevable. Préparez-vous également à ce que le locataire présente de fausses accusations d’inhabitabilité et d’intrusion pour éviter de payer, comme indiqué précédemment. Ceci est particulièrement nécessaire si le locataire se lève simplement et part quoi qu’il en soit.

Ne saisissez pas (nécessairement) le dépôt de garantie comme loyer

Exiger des frais de résiliation anticipée est légitime, cependant, saisir le dépôt de garantie et l’utiliser comme loyer n’est pas conseillé. Vous avez collecté le dépôt de garantie pour effectuer toute réparation du logement causée par l’occupation du locataire au-delà de la réparation de l’usure normale. Si vous affectez cet argent au loyer, vous ne disposez plus des fonds nécessaires pour effectuer les réparations dont vous avez normalement besoin lorsqu’un locataire déménage.

Vous devez également tenir compte du fait qu’un locataire qui veut résilier son bail anticipe probablement la perte de son dépôt. Dans ce cas, il est plus susceptible d’endommager délibérément le logement ou de ne pas payer le loyer de toute façon. Vous aurez besoin de ce dépôt pour effectuer les réparations et ensuite déposer une réclamation pour le loyer non perçu.

Demander un accord de résiliation anticipée du bail

Rien n’est officiel tant que ce n’est pas par écrit. Assurez-vous que votre locataire rédige un avis écrit de résiliation du bail et le signe. Conservez-le dans vos dossiers. De plus, confirmez que vous avez reçu les paiements que vous avez demandés avant qu’il ne quitte les lieux (frais de résiliation, loyers impayés, autres charges, etc.).

Devriez-vous laisser votre locataire résilier son bail de façon anticipée ?

Comme toujours, cela dépend. Votre relation avec vos locataires et votre réputation en tant que propriétaire comptent tout autant que vos résultats financiers. Vous ne pouvez pas les obliger à rester, mais vous pouvez leur rappeler leurs obligations sur le bail continuer à les tenir financièrement responsables jusqu’à ce que vous remplissiez le logement. Un bail solide comme le roc vous aidera et vous permettra d’être indemnisé lorsque les locataires voudront partir. En outre, consultez un avocat chaque fois que vous pensez que vos droits et responsabilités décrits dans le bail original peuvent changer ainsi que pour éviter l’instance d’un procès (initié par vous ou par le locataire).

N’oubliez pas que si vous laissez un locataire rompre son bail et pas un autre, vous courez le risque de discrimination. Il est préférable d’avoir une politique que vous pouvez appliquer à tous les locataires.

Gérer vos locataires, vos finances et votre documentation représente beaucoup de travail, surtout lorsque les choses se compliquent. Envisagez de faire appel à un gestionnaire immobilier pour gérer tous les tenants et aboutissants de la rotation des locataires et de la location, de la communication, et plus encore. Si vous êtes prêt à commencer à chercher un gestionnaire immobilier dans votre région, All Property Management est là pour vous aider.