Gdy najemcy chcą zerwać umowę: A Guide to Early Termination for Landlords
Więc Twój najemca chce zerwać umowę najmu przed terminem. I co teraz? Podpisali oni dokument prawny, który zobowiązuje ich do przestrzegania warunków, w tym do płacenia czynszu do daty wyprowadzki, którą Ty, wynajmujący, określiłeś. Jednakże, tak samo jak umowa najmu służy ochronie wynajmującego, istnieją prawa, które chronią najemców, kiedy chcą się wyprowadzić. Jako właściciel nieruchomości, ważne jest, abyś wiedział, jak radzić sobie z takimi sytuacjami, aby upewnić się, że komunikujesz się jasno i uczciwie, postępujesz zgodnie z protokołem prawnym i ostatecznie, spełniasz swoją dolną granicę.
Dlaczego najemca chce zakończyć umowę najmu przed terminem?
Najemcy chcą zerwać umowę najmu z wielu różnych powodów – osobistych, zawodowych lub dlatego, że wynajmujący naruszył umowę najmu. W zależności od powodu, wynajmujący może być prawnie zobowiązany do zwolnienia najemcy bez odszkodowania (tak długo, jak najemca postępuje zgodnie z protokołem). W innych sytuacjach sensowne jest współczucie i współpraca z najemcą w celu znalezienia rozwiązania.
Wysiedlenie wojskowe: Jeśli twój najemca został wezwany do wojska lub do służby czynnej, Servicemembers Civil Relief Act pozwala tym, którzy są w siłach zbrojnych, Gwardii Narodowej, Narodowej Administracji Oceanicznej i Atmosferycznej (NOAA) oraz Amerykańskiej Publicznej Służbie Zdrowia na zerwanie umowy najmu, aby rozpocząć służbę czynną lub jeśli ich rozkazy zabiorą ich daleko (50 mil to akceptowana minimalna odległość). Jednakże, najemca musi najpierw dać ci 30-dniowe wypowiedzenie, które jest skuteczne 30 dni po dacie następnej płatności czynszu jest należna. Oznacza to, że żołnierz może złożyć wypowiedzenie 17 lipca, ale nadal będzie odpowiedzialny za zapłatę czynszu za sierpień. Po 8/31, jednak, są one wolne, aby przejść.
Przemoc domowa: W niektórych stanach (takich jak Nevada i Waszyngton), prawo zezwala osobom, które przeżyły przemoc domową, napaść na tle seksualnym, prześladowanie lub bezprawne nękanie, na zerwanie umowy najmu i przeniesienie się, jeśli to konieczne. Jeśli twój najemca wyśle list o przedterminowym rozwiązaniu umowy najmu z takim powodem, skonsultuj się z prawem stanowym, aby dowiedzieć się, jakie są twoje obowiązki. Nawet jeśli twój stan nie chroni ofiar, nie jest wskazane zmuszanie najemcy do pozostania w niebezpiecznej sytuacji.
Utrata pracy: W tym przypadku rozsądne jest współczucie. Jeśli twój najemca nie może już zapewnić dochodu, który pozwoliłby mu płacić czynsz, nie ma sensu, aby kontynuował życie w twoim wynajmie. W tym momencie w ich życiu, nie byliby w stanie przejść kryteriów przesiewowych, które ustaliłeś, gdy wynajmowałeś im lokal. Pozwalając im z najmu jest o wiele mniej czasochłonne, żmudne i kosztowne niż dążenie do eksmisji lub coraz kolektora długów zaangażowanych. Współpracuj z najemcą(ami), aby znaleźć rozwiązanie, które działa dla was obu.
Rozwód/choroba: Podobnie jak utrata pracy, rozwód lub poważna choroba może poważnie wpłynąć na finanse najemcy. Nawet jeśli nie jesteś prawnie zobowiązany do zwolnienia najemców z umowy najmu w tych wyjątkowych sytuacjach, danie najemcy (najemcom) możliwości wyjścia z trudnej sytuacji sprawia, że jest ona nieco łatwiejsza dla wszystkich zainteresowanych stron. Na przykład, kiedy para w twoim mieszkaniu postanawia się rozstać, płatności czynszu mogą stać się głównym źródłem sporów. Podobnie, jeśli najemca podzieli się z tobą informacją, że musi opuścić lokal z powodu śmierci w rodzinie (współnajemcy lub krewnego), lub z powodu poważnej choroby, wskazane jest współczucie.
Przeniesienie pracy: Twoi najemcy nie mają kontroli nad przeniesieniem pracy, a niektóre prawa stanowe pozwalają najemcom zerwać umowę z tego powodu.
Niezamieszkiwalność: Jako wynajmujący, jesteś zobowiązany do zapewnienia bezpiecznego i nadającego się do zamieszkania miejsca dla swoich najemców. Oznacza to działające instalacje gazowe, grzewcze, elektryczne, hydrauliczne; sprawne zlewy, toalety, prysznice; nie przeciekające dachy i ściany; wolność od zagrożeń dla zdrowia i szkodników; itp. Jeśli jednostka nie nadaje się do zamieszkania lub nie reagujesz, gdy pojawia się problem bezpieczeństwa, najemcy mogą zgodnie z prawem zerwać umowę najmu i odejść bez pokrycia szkód za utratę czynszu. Po tym wszystkim, nie jesteś trzymając się swojego końca umowy.
Intruzywność: Chociaż jesteś właścicielem nieruchomości, nie masz prawa do wejścia do niej, jak chcesz. Musisz powiadomić najemców o możliwości wejścia z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem, chyba że jest to nagły wypadek. Najemcy mają prawo do prywatności, a jeśli je naruszysz, najemca może zerwać umowę najmu. Jednakże, najemcy muszą najpierw dać ci formalne pisemne ostrzeżenie, abyś przestał przychodzić niezapowiedziany. Rzadko kiedy najemcy mogą zerwać umowę z tego powodu bez pisemnego ostrzeżenia w księgach.
Jeśli najemca znalazł miejsce, które woli, wprowadza się ze swoim partnerem, planuje kupić dom lub przenosi się poza miasto, właściciel nie ma obowiązku wypuścić go wcześniej.
Pro tip: Bądź przygotowany na to, że twój najemca może przedstawić fałszywe zarzuty powołując się na zamieszkiwalność lub natrętność, jeśli chce się wymigać od płacenia ci, a sprawa eskaluje do sądu. Przechowuj dokumentację konserwacyjną i zdjęcia, aby pokazać, że dobrze utrzymywałeś lokal i szybko dokonywałeś napraw.
Twój obowiązek złagodzenia szkód (Poszukiwanie nowego najemcy)
Gdy twój najemca wysyła ci formalne pismo o wcześniejszym zakończeniu najmu i planuje opuścić lokal przed końcem najmu, w większości stanów jesteś zobowiązany do poszukiwania nowego najemcy (prawnie nazywane „złagodzeniem szkód”). Zgodnie z prawem, nie można trzymać najemcy do warunków najmu i zbierać czynsz od nich, podczas gdy jednostka biernie siedzi pusty przez koniec najmu.
Nawet jeśli najemca postanowił zakończyć najem poza sezonem lub w czasie niewygodnym do harmonogramu, musisz podjąć wysiłek, aby ponownie wynająć jednostkę. Być może trzeba będzie przejść przez te same procedury, które normalnie na początku sezonu, jak marketing wynajem, pokazując jednostkę do potencjalnych najemców, i tak dalej. Jednak nie trzeba wynajmować pierwszej osobie, która wykaże zainteresowanie. Nadal musisz zakończyć swój proces przesiewowy, aby upewnić się, że wnioskodawca spełnia wszystkie Twoje kryteria.
Podczas poszukiwań, Twój najemca jest nadal odpowiedzialny za płacenie czynszu. W kilku stanach, możesz utrzymać pierwotnego najemcę odpowiedzialnym za cały czynsz do końca kadencji. Jednakże, po wypełnieniu jednostki, poprzedni najemca jest z haczyka. Pobieranie podwójnych opłat za czynsz za ten sam lokal jest wręcz nielegalne.
Nie pozwól najemcy znaleźć nieformalnego podnajemcy
Jako akt dobrej woli, najemca może zaoferować pomoc w znalezieniu nowego najemcy. Nie jest to wymagane, ale może ułatwić proces. Możesz również formalnie poprosić go o pomoc. Podobnie jak w przypadku każdego kandydata, którego znalazłbyś sam, sprawdź kandydatów znalezionych przez najemcę i wymagaj od nich spełnienia tych samych wymagań.
Uwaga: Nie pozwól, aby najemca podejmował zobowiązania w Twoim imieniu poprzez nieformalne znalezienie podnajmu. Chcesz zachować kontrolę nad tym, komu pozwalasz mieszkać w lokalu, aby upewnić się, że będą dobrymi lokatorami i nie zniszczą twojej własności lub nie spowodują problemów.
Klauzula wczesnego zakończenia najmu, opcja wykupu i opłaty
Aby zaoszczędzić zarówno tobie, jak i najemcy całego skomplikowanego procesu znalezienia nowego najemcy, rozważ wpisanie klauzuli wczesnego zakończenia najmu do dokumentów leasingowych od samego początku. Jeśli sformalizowania zasiłku wcześniejszego zakończenia z powiązanych opłat, można chronić siebie, jak również dać najemcy łatwy sposób wyjścia. To uwalnia najemcę od bycia odpowiedzialnym za pozostałą równowagę najmu, jak również daje trochę gotówki na pokrycie kilku miesięcy pustej jednostki, podczas gdy szukasz nowego najemcy. Opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy wynosi zazwyczaj dwa miesiące czynszu. Każdy więcej byłoby uważane za nadmierne przez sądy.
Wiele klauzul dotyczących wcześniejszego zakończenia umowy najmu zawiera opłatę za wcześniejsze zakończenie umowy. Jednak nie musisz zawierać opcji uiszczenia opłaty – możesz po prostu wymagać, aby płacili czynsz do czasu znalezienia najemcy zastępczego. Dodatkowo, jeśli nie zawierasz klauzuli o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu w ogóle, prawo wymaga, aby najemca pokrył twoje straty, dopóki nie znajdziesz kogoś nowego. Jednakże, pomaga to wypisać wszystko w umowie najmu.
Co należy zawrzeć w klauzuli o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu z opłatą za wcześniejsze rozwiązanie
Współpracuj z prawnikiem, aby opracować solidną klauzulę o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu. Niektóre punkty, które możesz chcieć uwzględnić są wymienione poniżej:
- Minimalny okres wypowiedzenia dla najemcy, aby mógł on zażądać wcześniejszego rozwiązania umowy najmu (zazwyczaj 30-60 dni)
- Zawiadomienie musi być pisemne i podpisane przez wszystkich najemców zaangażowanych w rozwiązanie umowy
- Koszt opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy (zazwyczaj 1- 2 miesiące lub czynsz)
- Koszt opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy (zazwyczaj 1.2 miesiące lub czynsz)
- Właściciel oficjalnie uzna umowę za rozwiązaną po otrzymaniu podpisanego wypowiedzenia i opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy
- Wszystkie inne czynsze za poprzednie miesiące lub należne opłaty zostaną zapłacone przed opróżnieniem lokalu przez najemcę(ów)
- Jeśli najemca nie zastosuje się do procesu, opróżnić przed uzgodnioną datą, zapłacić opłatę za rozwiązanie umowy, zapłacić inne poniesione opłaty, lub jakąkolwiek kombinację tych ostatnich, próba wcześniejszego zakończenia będzie nieważna i każdy inny aspekt najmu będzie miał zastosowanie
Rysuj to z odpowiednim językiem prawnym i włącz go wyraźnie do swojej umowy najmu. Kiedy podpisujesz umowę z nowymi najemcami, przejrzyj każdą klauzulę, aby upewnić się, że wszystko jest w pełni zrozumiałe.
Opcja wykupu
Klauzula o wcześniejszym zakończeniu najmu pomoże ustalić wytyczne dla opcji wykupu, czyli opłaty, którą najemca zapłaci, aby się wydostać. Jednak wynajmujący nie musi mieć klauzuli o wcześniejszym rozwiązaniu umowy najmu, aby wynegocjować opcję wykupu.
Ponieważ wolno Ci nadal pobierać od najemcy opłaty za czynsz, dopóki nie znajdziesz zastępstwa, najemcy mogą uznać za bardziej atrakcyjne zapłacenie bezzwrotnej opłaty za zakończenie stosunku najmu i opuszczenie lokalu. Jak wcześniej wspomniano, opłata ta wynosi zazwyczaj dwumiesięczny czynsz. Jeśli najemca ma więcej niż dwa miesiące pozostały na dzierżawę, może to wydawać się jak umowa. A jeśli znajdziesz kogoś w czasie krótszym niż dwa miesiące, nie musisz zwracać najemcy proporcjonalnej kwoty za czas, w którym się pokrywały. Jednakże, jeśli skończysz szukać nowego najemcy dłużej niż dwa miesiące, nie możesz wrócić do pierwotnego najemcy i poprosić go o więcej.
To od Ciebie zależy, czy chcesz uwzględnić opłatę lub wymagać od najemców płacenia czynszu do czasu znalezienia zastępstwa. Z jednej strony, oferowanie wykupu jest wygodne i proste, ale z drugiej strony, może się okazać, że szukasz dłużej niż się targowałeś – i możesz stracić więcej pieniędzy niż przewidywałeś. Jeśli obawiasz się, że możesz być zmuszony wziąć swojego najemcę do sądu za odmowę płacenia czynszu, gdy lokal jest pusty, opcja wykupu jest dobrym sposobem na zmniejszenie tego ryzyka. W przypadku, gdy musisz wziąć najemcę do sądu, wszystko, co musisz zrobić, to przedstawić podpisaną kopię umowy najmu i określić, za które miesiące najemca jest ci winien. Przygotuj się również na to, że najemca może przedstawić fałszywe zarzuty o zamieszkiwalności i natrętności, aby wymigać się od płacenia, jak wspomniano wcześniej. Jest to szczególnie konieczne, jeśli najemca po prostu wstaje i wychodzi bez względu na wszystko.
Nie (Koniecznie) zajmuj kaucji jako czynszu
Wymaganie opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy jest zgodne z prawem, jednak zajmowanie kaucji i używanie jej jako czynszu nie jest wskazane. Zebrałeś depozyt w celu dokonania wszelkich napraw w jednostce spowodowanych przez najemcę poza ustaleniem normalnego zużycia. Jeśli umieścić te pieniądze w kierunku czynszu, nie masz już funduszy, aby dokonać napraw, jak normalnie trzeba, gdy najemca wyprowadza się.
Należy również wziąć pod uwagę, że najemca, który chce zakończyć dzierżawę będzie prawdopodobnie przewidywać utratę ich depozytu. W tym przypadku, są one bardziej skłonne do celowego uszkodzenia jednostki lub nie płacić czynszu w każdym razie. Będziesz potrzebował tego depozytu, aby dokonać napraw, a następnie złożyć roszczenie za nieodebrany czynsz.
Wymaganie wcześniejszego rozwiązania umowy najmu
Nic nie jest oficjalne, dopóki nie jest na piśmie. Upewnij się, że twój najemca sporządził pisemne wypowiedzenie umowy najmu i podpisał je. Zachowaj je razem z dokumentacją. Dodatkowo, potwierdź, że otrzymałeś płatności, o które prosiłeś przed opuszczeniem przez niego lokalu (opłaty za wypowiedzenie, niezapłacony czynsz, inne opłaty, etc.).
Czy powinieneś pozwolić najemcy na wcześniejsze wypowiedzenie umowy?
Jak zawsze, to zależy. Twoje relacje z najemcami i reputacja jako wynajmującego liczy się tak samo, jak Twoja dolna linia. Nie możesz zmusić ich do pozostania, ale możesz przypomnieć im o ich obowiązkach wynikających z umowy najmu i nadal trzymać ich w odpowiedzialności finansowej, dopóki nie zapełnisz lokalu. Solidna jak skała umowa najmu pomoże ci i upewni się, że otrzymasz rekompensatę, gdy najemcy chcą odejść. Dodatkowo, skonsultuj się z prawnikiem za każdym razem, gdy uważasz, że twoje prawa i obowiązki nakreślone w oryginalnej umowie najmu mogą ulec zmianie, jak również w celu uniknięcia pozwu sądowego (zainicjowanego przez ciebie lub najemcę).
Pamiętaj, że jeśli pozwolisz jednemu najemcy zerwać umowę, a drugiemu nie, ryzykujesz dyskryminacją. Najlepiej jest mieć politykę, którą można zastosować do wszystkich najemców.
Zarządzanie najemcami, finansami i dokumentacją to dużo pracy, zwłaszcza gdy sprawy się komplikują. Warto rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości, który zajmie się wszystkimi sprawami związanymi z obrotem najemców, leasingiem, komunikacją i nie tylko. Jeśli jesteś gotowy, aby rozpocząć poszukiwania zarządcy nieruchomości w Twojej okolicy, All Property Management jest tutaj, aby pomóc.