テナントが賃貸契約を破棄したいとき。 A Guide to Early Termination for Landlords

あなたのテナントが賃貸契約を早期に終了したいと言っています。さて、どうしましょう？賃借人は、大家さんが指定した退去日まで家賃を支払うことなどの条件に拘束される法的文書に署名しています。しかし、賃貸契約は家主を守るためのものですが、借主が退去したいときには、借主を守るための法律があります。

Why Does Tenant want to terminate their Lease Early?

テナントがリースを破棄したい理由は、個人的なもの、仕事上のもの、あるいは家主がリースに違反したものなど、さまざまな理由があります。理由によっては、家主が損害賠償なしに借主を解放する法的な義務があるかもしれません（借主が手順に従う限り）。

軍隊への派遣。

テナントが軍隊に召集された場合、Servicemembers Civil Relief Act（軍人市民救済法）により、軍隊、州兵、米国海洋大気庁（NOAA）、米国公衆衛生局に所属する人は、現役の任務に就くために賃貸契約を解除する権利が認められており、また、命令により遠方に行くことになった場合にも賃貸契約を解除することができます（最低距離は50マイルとされています）。ただし、借主はまず30日前に通知をしなければならず、その通知は次の家賃支払期日から30日後に有効となります。つまり、兵士が7月17日に通知をしても、8月分の家賃を支払う義務があるということです。

Domestic Violence（家庭内暴力）。いくつかの州（ネバダ州やワシントン州など）では、家主と借主の間の法律で、家庭内暴力、性的暴行、ストーカー行為、不法な嫌がらせを受けた生存者が、必要に応じて賃貸契約を破棄して引っ越すことを認めています。賃借人がこのような理由で賃貸契約の早期終了の手紙を送ってきた場合は、あなたの義務がどのようなものであるかを州の法律で確認してください。たとえ州が被害者を保護していなくても、借主に安全でない状況に留まることを強要するのは得策ではありません。

仕事がなくなった場合：ここでは、思いやりの気持ちを持つことが大切です。借主が家賃を払えるだけの収入を得られなくなった場合、あなたの賃貸住宅に住み続けることは意味がありません。この時点では、あなたが貸すときに設定した審査基準に合格していないはずです。賃借人の退去を認めることは、立ち退きを求めたり、債権回収業者に依頼したりするよりも、はるかに時間も労力も費用もかかりません。

離婚/病気。失業と同様に、離婚や深刻な病気は、賃借人の財政に深刻な影響を与えます。このような状況では、賃貸契約を解除する法的義務はありませんが、賃借人に退去の機会を与えることで、関係者全員にとって厳しい状況を少しでも楽にすることができます。例えば、同居している夫婦が別居することになった場合、賃貸料の支払いが大きな問題になることがあります。

仕事の転勤。

住めないこと。

居住不能：大家さんは、テナントが安全で快適に暮らせる場所を提供する義務があります。つまり、ガス、暖房、電気、配管システムが作動すること、シンク、トイレ、シャワーが使えること、屋根や壁に水漏れがないこと、健康被害や害虫がいないことなどです。住むことができなかったり、安全上の問題が発生したときにあなたが対応できなかったりした場合、テナントは法律上、あなたの損害を補償することなく契約を破棄して出て行くことができます。結局、あなたは契約を守っていないことになります。

押し付けがましさ。物件を所有しているとはいえ、好き勝手に立ち入る権利はありません。緊急の場合を除き、入居者には最低でも24時間前に立ち入ることを予告しなければなりません。賃借人にはプライバシーを守る権利があり、それを侵害した場合、賃借人は賃貸契約を破棄することができます。ただし、テナントはまず、予告なしに訪問するのをやめるように正式な書面で警告しなければなりません。

もしテナントが好みの場所を見つけた場合、パートナーと一緒に引っ越す場合、家を買う予定の場合、市外に転居する場合などは、家主が早期に退去させる義務はありません。

プロティップスとしては、テナントが支払いを免れたいがために、居住性や侵入性を理由に虚偽の告発を行い、問題が裁判にまで発展した場合に備えておきましょう。

Your duty to Mitigate Damages (Search for a New Tenant)

テナントが正式なリース契約早期終了の手紙を送り、リース終了前に部屋の明け渡しを計画している場合、ほとんどの州では新しいテナントを探す義務があります（法的には「Mitigate Damages」と呼ばれます）。

たとえテナントがオフシーズンやあなたの都合の悪い時にリースを終了したとしても、あなたはそのユニットを再リースする努力をしなければなりません。そのためには、シーズン初めと同じように、マーケティングや入居希望者への案内などの手続きを行う必要があります。しかし、最初に興味を示した人に貸さなければならないわけではありません。

あなたが賃貸物件を探している間も、借主には家賃を支払う義務があります。いくつかの州では、元の借主に契約期間中の家賃の全額を負担させることができます。しかし、部屋が埋まってしまえば、前の借主は責任を負いません。

テナントに非公式の転貸を探させない

誠意ある行動として、テナントが新しいテナントを探すのを手伝うことを提案するかもしれません。これは必須ではありませんが、プロセスを円滑に進めることができます。また、正式に協力を依頼することもできます。自分で探す場合と同じように、借主が見つけた応募者を審査し、同じ要件を満たすようにしてください。

注意：非公式にサブレットを見つけることで、テナントがあなたに代わって約束をすることは避けてください。誰を住まわせるかを管理して、彼らが良い借主であること、あなたの財産を傷つけたり問題を起こしたりしないことを確認したいのです。

早期解約条項、買い取りオプション、手数料

あなたとテナントの両方が新しいテナントを探す煩雑なプロセスから解放されるように、最初から賃貸契約書に早期解約条項を書き込んでおくことを検討してください。早期解約の手当とそれに伴う手数料を正式に定めておけば、自分自身を守ることができるだけでなく、借主にも簡単に逃げ道を与えることができます。早期解約は、借主に契約残金の負担を強いることなく、また、新しい借主を探す間の数ヶ月間の空室をカバーするための資金を提供することにもなります。早期解約料は、通常、家賃の2カ月分です。それ以上の金額は、裁判所では過剰とみなされます。

多くの賃貸契約の早期解約条項には、早期解約料が含まれています。しかし、料金を支払うオプションを含める必要はなく、代わりのテナントが見つかるまでの間、家賃を支払うことを要求するだけでも構いません。また、早期解約条項を設けない場合は、次のテナントが見つかるまでの間、借主に損失を補償してもらうことになります。

早期解約手数料付きの早期解約条項に盛り込むべき内容

弁護士と協力して、しっかりとした早期解約条項を作成しましょう。以下のようなポイントがありますので、参考にしてください。

テナントが早期解約を申し出るための最低通知期間（通常30～60日）
通知は書面で行い、解約に関わるすべてのテナントが署名しなければならない
早期解約料の費用（通常1～2ヶ月分の家賃）

署名された通知書と早期解約料を受け取った時点で、家主は正式に契約が終了したとみなします
前月分の家賃や未払いの料金は、借主が退去する前に支払われます
借主が手続きを行わない場合は、合意した期日までに退去する必要があります。

適切な法律用語を使用してこれを作成し、リースに明確に記載します。

買い取りオプション

リースの早期終了条項は、買い取りオプション（テナントが退去する際に支払う料金）のガイドラインを設定するのに役立ちます。

代わりのテナントが見つかるまで、テナントに家賃を請求し続けることが認められているため、テナントにとっては、契約を終了して退去するために返金不可の料金を支払う方が魅力的に映るかもしれません。前述したように、この料金は通常、家賃の2カ月分です。賃借人の契約期間が2カ月以上残っていれば、これはお得に見えるかもしれません。また、2カ月未満で相手を見つけた場合は、重なっていた期間の按分額を借主に返金する必要もありません。しかし、2ヶ月を超えて新しい借主を探すことになった場合、元の借主に戻ってもっとお金を出してくれと頼むことはできません。

手数料を設定するか、代わりのテナントが見つかるまで家賃を払ってもらうかは、あなた次第です。買い取りを提案することは便利で簡単ですが、一方で、探しているうちに予想以上に時間がかかってしまい、予想以上に多くのお金を失うことになるかもしれません。空室のまま家賃を払わずに裁判を起こされるのではないかと心配されている方は、バイアウトオプションを利用することで、そのリスクを軽減することができます。万が一、借主に裁判を起こされた場合は、署名入りの賃貸契約書のコピーを提示し、借主がどの月分の家賃を支払っているのかを明記すればよいのです。また、借主が前述のように支払いを免れるために、居住性や侵入性について虚偽の告発をすることも覚悟しておいてください。

敷金を家賃として差し押さえるのはやめましょう

早期解約料を要求するのは正当なことですが、敷金を差し押さえて家賃として使用するのは好ましくありません。敷金は、入居者の居住に伴い発生した通常の損耗を超える修繕のために徴収したものです。このお金を家賃に充当してしまうと、通常の退去時に必要な修繕を行う資金がなくなってしまいます。

また、賃貸契約を終了しようとするテナントは、保証金を失うことを想定していることも考慮する必要があります。その場合、故意に部屋を傷つけたり、家賃を払わなかったりする可能性が高くなります。

早期解約合意書の要求

書面にしないと正式なものにはなりません。賃借人が賃貸契約を終了する通知書を作成し、署名していることを確認してください。それを記録しておきましょう。

テナントにリースの早期終了をさせるべきか？

いつものように、それは状況によります。テナントとの関係や大家としての評判は、収益と同様に重要です。入居者を引き留めることはできませんが、満室になるまで金銭的な責任を負わせるよう、リース上の義務を思い出させることはできます。しっかりとした賃貸契約を結んでおけば、テナントが退去する際にも補償を受けることができます。

あるテナントには契約を破棄させ、別のテナントには破棄させないということは、差別になるということを覚えておいてください。

テナント、財務、書類の管理は、特に複雑な場合には大変な作業です。

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