Waar te wonen in Boston in 2020

Hoe los je een probleem als de omgeving van Boston op? Met zijn lappendeken van tientallen gemeenten, elk met ten minste een aantal buurten, kan de regio ontmoedigend zijn voor nieuwkomers en bewoners – vooral als het gaat om het kiezen waar te wonen.

Dat is vooral waar als de jaren 2020 op gang komen. Een historische bouwhausse gaat zijn tweede decennium in en brengt tienduizenden extra appartementen en flatgebouwen met zich mee, om nog maar te zwijgen van de miljoenen vierkante meters aan commerciële ruimte. Deze ontwikkeling heeft niet alleen het straatbeeld van talloze buurten en gemeenten door elkaar gegooid, maar ook hun eigen identiteit. Het maakt het nog veel moeilijker om te bepalen waar je wilt wonen.

Geest niet, hoor. Haal diep adem in het nieuwe decennium, en overweeg deze zeven gebieden.

Ze zijn concurrerend in termen van prijs (re: niet astronomisch duur, zoals kenmerkend is voor een groot deel van Groot-Boston). Ze bieden ook een nabijheid van de commerciële kern van de regio in het centrum van Boston. En ze zijn geen van alle saai of stijf, maar juist dynamische enclaves die veel energie bieden.

Charlestown

De aantrekkingskracht: Historisch; dicht bij het centrum van Boston; stijlvolle architectuur

Soortgelijke buurten: Mid-Cambridge in Cambridge; Beacon Hill

Rondreizen: Maak vrienden – en vrede – met de Orange Line

De oudste buurt van Boston ligt aan de overkant van de Charles River van de kern van de stad en op korte afstand van de Orange Line of de bus naar die kern. De buurt biedt een mix van geschiedenis – kijk, het Bunker Hill Monument, herenhuizen uit de jaren 1830, de oudste bar in Massachusetts – en zeer actuele bedrijvigheid op straatniveau. Charlestown is dicht en levendig – en precies daar.

Het is ook niet zo duur. De mediane verkoopprijs van appartementen in Charlestown was $ 715.500 in 2019, volgens het in Boston gevestigde onderzoeksbureau de Warren Group. Dat was een paar duizend hoger dan in 2018, en aanzienlijk hoger dan $ 415.000 in 2008. Maar dat is nog steeds in lijn met de stadsbrede condo mediaan van $ 705.000.

Het is een ander verhaal voor de veelgeprezen herenhuizen van Charlestown. De mediane prijs daar was $ 1,2 miljoen in 2019, een stijging van $ 200.000 geven of nemen ten opzichte van 2018 – en bijna het dubbele van de stadsbrede eengezinsmediaan van $ 625.000.

Chelsea

De aantrekkingskracht: Absurd goedkope en ruime woningen op drie mijl van Boston

Vergelijkbare buurten: Everett; Revere

Rondreizen: Chelsea is een autostad, maar de Silver Line en bussen brengen je naar het centrum

De stad Chelsea ging in 1991 failliet, de eerste gemeente in Massachusetts die dat deed sinds de Grote Depressie. Sindsdien is het weer opgekrabbeld, en nu biedt het een aantal van de meest concurrerende huizenprijzen in Groot-Boston-alles vlak bij (als in drie of vier mijl, tops) het centrum van Boston.

Niet alleen dat, maar het vastgoedaanbod in Chelsea is ruim naar regionale maatstaven, met drie- en vier-slaapkamers beschikbaar voor wat een- en twee-slaapkamers zouden opbrengen in Boston zelf of Cambridge. De mediane verkoopprijs van condo’s in Chelsea was $ 375.000 in 2019, volgens de Warren Group, en de mediane eengezinsprijs was $ 445.000. Elk was nauwelijks hoger dan in 2018. (Nu instappen?)

Wat meer is, vanaf april 2018 rijdt de Silver Line naar het centrum van Chelsea en dan direct terug naar het centrum van Boston – het pendelen kan zo weinig als 30 minuten enkele reis duren.

Oost Boston

De aantrekkingskracht: Buurtgevoel nabij het centrum en de luchthaven Logan; collegiaal straatbeeld

Soortgelijke buurten: Allston en Brighton

Bereikbaarheid: De Blue Line naar het centrum in 15 minuten tops of een (beperkte) veerboot

Eastie staat op het punt om net zo prijzig te worden als zijn nabijgelegen broeders North End en Government Center. Dat is bijna volledig te wijten aan de golven van die de buurt hebben overspoeld in de afgelopen jaren, bijna allemaal van de high-end variëteit en veel ervan aan of nabij de waterkant.

De statistieken dragen dit uit. De mediane verkoopprijs van condo’s in East Boston was $ 212.500 in 2010. In 2019 was het $ 572.500. De mediane prijs voor eengezinswoningen was $ 599.500, een stijging ten opzichte van $ 216.075 aan het begin van het vorige decennium, volgens de Warren Group.

Maar! Beide cijfers liggen ver onder de stadsbrede medianen. Zie je waar we naar toe gaan? Eastie is nog steeds een koopje, vooral gezien de ligging aan de overkant van de Boston Harbor van het centrum. Handel snel, want het zal niet lang meer zo blijven. De cijfers liegen er niet om.

Quincy

Het voordeel: Locatie, locatie, locatie

Vergelijkbare buurten: Newton en Brookline, maar je betaalt er veel voor

Bereikbaarheid: Downtown in 30 minuten met de Red Line; een auto of fiets in de stad

Hier is het ding over de Stad van Presidenten (John en John Quincy liggen er allebei in ruste): Het ligt net buiten Boston, met vier Red Line-haltes en onroerend goed dat aanzienlijk goedkoper kan zijn dan de grotere noordelijke buurman van de stad. Quincy zou wel eens de perfecte slaapgemeente kunnen zijn als je in Boston zelf werkt.

Dat wil niet zeggen dat het niet zijn eigen unieke eigenaardigheden en charmes heeft. De waterkant lijkt bijvoorbeeld meer op een vissersdorp in New England dan op een stadscentrum.

Maar Quincy is niet te verslaan als het gaat om de nabijheid van Boston via een belangrijke metrolijn. Openbare en particuliere belangen in de stad lijken dit te erkennen, want er worden honderden nieuwe appartementen en appartementen gebouwd, evenals kantoor- en laboratoriumruimte op of rond de genoemde haltes van de Red Line.

Wat de prijzen betreft, ook hier liegen de cijfers er niet om. De mediane verkoopprijs voor eengezinswoningen in de stad van 94.000 was $ 512.500 in 2019, ruim onder de mediane in Boston. En de mediane condo-prijs was $ 360.000 – opnieuw, ruim onder die van Quincy’s noordelijke buurman.

Medford

De aantrekkingskracht: Rustig, voorstedelijk gevoel in de buurt van Somerville, Cambridge, en Boston

Vergelijkbare buurten: Ten noorden van Malden, of probeer Arlington en Watertown in het westen

Rondreizen: U heeft een auto nodig, maar de Green Line komt er aan

De woonplaats van Michael Bloomberg is nog een slaapgemeenschap – niet alleen voor Boston, maar ook voor een steeds duurder wordend Somerville en een absurd duur Cambridge. De stad van ongeveer 58.000 inwoners grenst aan of ligt vlak bij alle drie. In feite kun je vanuit Somerville zo Medford binnenwandelen.

Net als andere gebieden die in de buurt van deze duurdere enclaves liggen, wordt Medford duurder. Als je op zoek bent naar een plek waar je over vijf jaar je gasten kunt vertellen over je vooruitziende blik om er vroeg bij te zijn, dan is Medford de plek. De mediane verkoopprijs van appartementen in de stad ging van nauwelijks $ 286.000 in 2010 naar $ 535.000 in 2019. En de prijs voor eengezinswoningen bereikte $ 619.500 in 2019 – bijna het dubbele van het totaal 10 jaar eerder.

Wat meer is, de staat is bezig met het verlengen van de Green Line naar Medford. Die zou in 2021 klaar moeten zijn, wat de vraag naar de stad naar 11 zal slingeren.

Oost Cambridge

De aantrekkingskracht: Dichtbij Kendall Square en net over de Charles van Boston

Vergelijkbare buurten: Somerville enclaves Spring Hill en Ten Hills

Bereikbaarheid: Uitstekend beloopbaar en fietsbaar; in de buurt van de halte Kendall Square Red Line

Feit: De stad Cambridge is een van de duurste in New England, met een mediane 2019 condo verkoopprijs van $ 760.000 en een mediane eengezinswoning prijs van $ 1,5 miljoen. Ook een feit: East Cambridge is het goedkoopste deel.

De Warren Group splitst de statistieken van East Cambridge niet uit van de rest van de Volksrepubliek, maar anekdotisch – en via elke vluchtige zoekopdracht van huizenlijsten – is de enclave minder duur dan Cambridge nabes zoals Harvard en Porter squares of zelfs het verder gelegen Alewife gebied, waar de Red Line eindigt.

Wel, en? Het is een minder dure buurt in een zeer, zeer dure stad? Nou, East Cambridge – met zijn bijna schilderachtige rijtjeshuizen en lage woongebouwen en overvloedige hoeveelheden parkland – staat op de lijst omdat het net ten noorden ligt van het nummer één tech/biotech centrum van de oostkust, Kendall Square.

Duizenden mensen werken in dat centrum, of het nu voor grote tech- en biotech bedrijven is zoals Genzyme, Facebook en Google of voor het inwonende Massachusetts Institute of Technology. East Cambridge is daarom een gunstige optie voor deze mensen, maar ook voor degenen die in deze industrieën of in het M.I.T. zelf willen inbreken.

Dorchester

De aantrekkingskracht: Centraal gelegen; veel openbaar vervoer; een 24-7 vibe

Vergelijkbare buurten: De westelijke buren Roxbury en Mattapan

Rondreizen: Leer te leunen op de Rode Lijn

Machtige, machtige Dorchester is Boston’s grootste buurt qua oppervlakte. (Hoe komt dat? Dorchester was zijn eigen stad tot de jaren 1870!) Als zodanig heeft het verschillende enclaves en is het waarschijnlijk Boston’s meest etnisch en raciaal diverse buurt evenals de meest diverse in termen van woningvoorraad. Er staan grootse, oude Victoriaanse huizen naast gerestaureerde triple-deckers en op de grond gebouwde luxe appartementen.

Plus, omdat Dorchester (ook wel Dot genoemd) in Boston zelf ligt, is het dichtbij het centrum, Zuid-Boston en andere buurten zoals South End, Roxbury, en Back Bay. De Red Line rijdt er doorheen evenals meer dan een dozijn buslijnen; de dichte, eclectische buurt bruist van activiteit 24-7. Het is levendig.

Het is ook nog betaalbaar-een zeldzaam iets binnen de stadsgrenzen tegenwoordig. De mediane eengezinsprijs van Dot was $ 550.000 in 2019, eigenlijk een paar duizend lager dan 2018, volgens de Warren Group. En de mediane condo-prijs was $ 485.000, een stijging van $ 9.000 ten opzichte van 2018.

In feite, gentrificatie van de slechte soort – lees: verplaatsing van oude bewoners en bedrijven – mist Dorchester vanwege deze relatieve betaalbaarheid. Ga verder zoals u goeddunkt.