Tenancy-at-Will

Co to jest najem z wolnej ręki?

Tenancy-at-will to najem nieruchomości, który może być rozwiązany w dowolnym momencie przez najemcę lub właściciela/ wynajmującego. Istnieje bez umowy lub dzierżawy i zazwyczaj nie określa czasu trwania najmu lub wymiany płatności. Umowa jest regulowana przez prawo stanowe i warunki mogą się różnić w zależności od stanu, choć prawo federalne wchodzi w grę w przypadkach dyskryminacji.

„Estate-at-will” to inna nazwa dla tenancy-at-will. Umowa „Estate-at-will” lub „Tenancy-at-will” jest ogólnie korzystna zarówno dla najemców, jak i właścicieli, którzy mogą chcieć mieć elastyczność w zmianie sytuacji najmu łatwo i bez zrywania umowy.

Jak działa najem z wolnej ręki

Tenanci, którzy mają pozwolenie od swoich właścicieli, ale nie mają umów najmu, zazwyczaj mają najem z wolnej ręki. Te umowy najmu są czasami nazywane umowami „z miesiąca na miesiąc” lub „z własnej woli”, ponieważ nie ma formalnej umowy określającej długość okresu, w którym najem będzie miał miejsce.

Dzierżawa z własnej woli określa relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą, gdy ścisłe warunki – takie jak te zawarte w umowie najmu – nie występują, są wadliwe z natury lub wygasły. Umowa najmu z wolnej ręki może być również stworzona na początku relacji właściciel – najemca.

Tenancies-at-will są skuteczne, jeśli istnieje ustne porozumienie zamiast pisemnego między dwiema stronami, jeśli istnieje pisemna umowa stwierdzająca, że najem jest na zasadzie miesiąc do miesiąca lub nie ma określonego czasu, lub jeśli najem jest kontynuowany po wygaśnięciu pierwotnego najmu bez podpisania nowego.

Tenancies-at-will generalnie dotyczą stron, które są sobie znane. W niektórych przypadkach mają one miejsce pomiędzy członkami rodziny.

Przetrwały najemca

Przetrwały najem różni się od przetrzymania najemcy, mimo że oba nie mają formalnej umowy najmu. Lokator pozostający w zawieszeniu zazwyczaj pozostaje w lokalu po wygaśnięciu umowy na czas określony – czasami bez zgody wynajmującego. Jeżeli wynajmujący nadal przyjmuje opłaty za wynajem, najemca może legalnie zajmować lokal. Jeśli nie, najemca jest uważany za intruza i musi się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wszcząć postępowanie eksmisyjne.

Ochrona najmu z wolnej ręki

Obydwu stronom przysługują pewne prawne zabezpieczenia regulujące związek nawet w przypadku braku pisemnej umowy. Tylko jeden przykład: Wynajmujący musi zapewnić bezpieczne środowisko zgodnie z wymogami prawa. Dodatkowo, wynajmujący musi powiadomić najemcę przed wejściem do zajmowanego przez niego lokalu, zgodnie z lokalnymi ustawami.

Najemca ma również pewne niewypowiedziane obowiązki, które musi wypełnić nawet w ramach najmu dobrowolnego. Płatności czynszu muszą być dokonywane, a najemca musi przestrzegać wszelkich zasad, które uzgodnił z wynajmującym. Najemca jest również odpowiedzialny za wszelkie szkody wykraczające poza normalne zużycie nieruchomości. Obie strony muszą przestrzegać lokalnych przepisów, jeśli chodzi o opróżnienie lub zlecenie opróżnienia nieruchomości.

Opróżnienie umowy najmu na zasadzie dobrowolności

Prawdą jest, że umowa najmu na zasadzie dobrowolności może nie mieć pisemnych i uzgodnionych wymogów dotyczących powiadomienia o zamiarze opuszczenia lokalu, jednak warunki są zazwyczaj określone w lokalnych przepisach dotyczących wynajmujących i najemców. Nierzadko 30-dniowy okres wypowiedzenia dotyczy zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Oznacza to, że jeśli najemca zamierza opuścić lokal lub jeśli wynajmujący chce, żeby najemca opuścił lokal, druga strona musi zostać powiadomiona o tym fakcie z 30-dniowym wyprzedzeniem. Przyczyna żądania opróżnienia nie musi być podana przez żadną ze stron. Zawiadomienie jest tradycyjnie dostarczane na piśmie.

W Maine, na przykład, wynajmujący w układzie „at-will” mogą eksmitować lokatorów bez podawania powodu, ale muszą dać 30-dniowe pisemne zawiadomienie o zamierzonej eksmisji. Ale w pewnych okolicznościach, które obejmują poważne uszkodzenie lokalu, bycie uciążliwym dla sąsiadów, bycie sprawcą przemocy domowej lub napaści na tle seksualnym oraz zaleganie z czynszem przez co najmniej siedem dni, wynajmujący może dać najemcy siedmiodniowe wypowiedzenie w przypadku umowy najmu z wolnej ręki w stanie Maine.

Istnieją również okoliczności, w których najem z wolnej ręki może zostać zakończony bez konieczności wypowiedzenia. Jeśli najemca lub właściciel nieruchomości umrze, lub właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość, umowa najmu zostaje unieważniona.

Rodzaje umów najmu

Są ogólnie cztery różne rodzaje umów najmu, w tym umowa najmu z wolnej ręki.

W umowie najmu na lata, umowa jest na czas określony. Ma ona określoną datę rozpoczęcia i zakończenia, w którym to momencie najemca ma opuścić lokal. Ponieważ data zakończenia umowy najmu jest już ustalona, nie ma na ogół potrzeby wystosowywania wypowiedzenia. Właściciel może jednak zdecydować się na odnowienie umowy.

Dzierżawa okresowa pozwala najemcy pozostać w lokalu przez nieokreślony czas, ponieważ umowa nie ma ustalonej daty końcowej. Umowa najmu, jednak zazwyczaj określa, kiedy wypowiedzenie jest wymagane, a obie strony są zobowiązane do przestrzegania tej klauzuli.

Innym rodzajem najmu jest tenancy-at-sufferance. W tego typu umowie najemca może legalnie zajmować lokal po wygaśnięciu umowy najmu, ale przed wydaniem przez wynajmującego wezwania do opuszczenia lokalu. W ten sposób najemca przedłużył swój pobyt.