Wanneer huurders hun huur willen opzeggen: Een gids voor vroegtijdige beëindiging voor verhuurders

Dus uw huurder wil de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. En wat nu? Zij hebben een juridisch document ondertekend dat hen bindt aan de voorwaarden, waaronder het betalen van huur tot de door u, de verhuurder, vastgestelde datum van vertrek. Echter, zo veel als de huurovereenkomst dient om de verhuurder te beschermen, zijn er wetten zijn om huurders te beschermen wanneer ze willen uit. Als eigenaar van een pand is het belangrijk dat u weet hoe u met deze situaties om moet gaan, zodat u duidelijk en eerlijk communiceert, het wettelijke protocol volgt en uiteindelijk aan uw verplichtingen voldoet.

Waarom wil de huurder de huurovereenkomst voortijdig beëindigen?

Huurders willen hun huurovereenkomst om verschillende redenen opzeggen: persoonlijke, professionele of omdat de verhuurder de huurovereenkomst heeft geschonden. Afhankelijk van de reden, kan de verhuurder wettelijk verplicht zijn de huurder zonder schadevergoeding te ontslaan (zolang de huurder het protocol volgt). In andere situaties is het verstandig om medelevend te zijn en samen met de huurder naar een oplossing te zoeken.

Militaire uitzending: Als uw huurder wordt opgeroepen voor militaire of actieve dienst, geeft de Servicemembers Civil Relief Act diegenen in de strijdkrachten, de Nationale Garde, de Nationale Oceanische en Atmosferische Administratie (NOAA), en de U.S. Public Health Service het recht om hun huurcontracten te verbreken om actieve dienst te beginnen of als hun orders hen ver weg brengen (50 mijl is de geaccepteerde minimumafstand). De huurder moet u echter eerst een opzeggingstermijn van 30 dagen geven, die ingaat 30 dagen na de datum waarop de volgende huurbetaling verschuldigd is. Dat betekent dat een soldaat u op 17 juli kan opzeggen, maar nog steeds verantwoordelijk is voor het betalen van de huur van augustus. Na 8/31 is hij echter vrij om te gaan.

Huiselijk geweld: In sommige staten (zoals Nevada en Washington) kunnen overlevenden van huiselijk geweld, seksueel geweld, stalking of onwettige intimidatie hun huurcontract opzeggen en zo nodig verhuizen. Als uw huurder een brief stuurt om de huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen met dit als reden, raadpleeg dan de wetgeving van uw staat om te zien wat uw verplichtingen zijn. Zelfs als uw staat slachtoffers niet beschermt, is het niet aan te raden uw huurder te dwingen in een onveilige situatie te blijven.

Baanverlies: Het is verstandig om hier medelevend te zijn. Als uw huurder geen inkomen meer heeft waarmee hij de huur kan betalen, heeft het geen zin om in uw huurwoning te blijven wonen. Op dit punt in hun leven, zouden ze niet in staat zijn geweest om te voldoen aan de screening criteria die u hebt opgesteld toen u de woning aan hen verhuurde. Hen uit de huurovereenkomst laten stappen is veel minder tijdrovend, moeizaam en duur dan een uitzetting nastreven of een incassobureau inschakelen. Werk samen met uw huurder(s) om een oplossing te vinden die voor u beiden werkt.

Scheiding/ziekte: Net als het verlies van een baan, kan een echtscheiding of ernstige ziekte ernstige gevolgen hebben voor de financiën van uw huurders. Ook al bent u niet wettelijk verplicht om uw huurders in deze uitzonderlijke situaties een huurcontract te ontzeggen, het maakt een moeilijke situatie voor alle betrokken partijen wel iets gemakkelijker. Wanneer bijvoorbeeld een echtpaar uit elkaar gaat, kunnen de huurbetalingen een grote bron van onenigheid worden. Ook als een huurder u vertelt dat hij moet vertrekken vanwege een sterfgeval in de familie (een medehuurder of een familielid), of vanwege een ernstige ziekte, is het raadzaam om medelevend te zijn.

Baanoverdracht: Uw huurders hebben geen controle over hun overplaatsing naar een andere baan, en sommige staatswetten staan huurders toe hun huurcontract om deze reden te verbreken.

Onbewoonbaarheid: Als verhuurder bent u verplicht om uw huurders een veilige en leefbare plek te bieden. Dat betekent dat gas, verwarming, elektriciteit en sanitair moeten werken; dat wastafels, toiletten en douches goed werken; dat daken en muren niet lekken; dat er geen gevaar is voor de gezondheid en voor ongedierte; enz. Als de woning niet bewoonbaar is of als u niet reageert wanneer zich een veiligheidsprobleem voordoet, is het uw huurders wettelijk toegestaan de huurovereenkomst te verbreken en weg te lopen zonder uw schadevergoeding voor huurderving te hoeven betalen. U houdt zich immers niet aan uw deel van de afspraak.

Intrusiviteit: Hoewel u eigenaar bent van het pand, hebt u niet het recht het te betreden wanneer u maar wilt. U moet uw huurders minimaal 24 uur van te voren waarschuwen, tenzij er sprake is van een noodgeval. Huurders hebben het recht op privacy, en als u dat schendt, kan de huurder de huurovereenkomst verbreken. Huurders moeten u echter eerst een formele schriftelijke waarschuwing geven dat u niet meer onaangekondigd langs mag komen.

Als de huurder een woning heeft gevonden die zijn voorkeur heeft, gaat samenwonen met zijn partner, van plan is een huis te kopen, of zich buiten de stad vestigt, is het niet aan de verhuurder om hem vervroegd te ontslaan.

Pro tip: Wees erop voorbereid dat uw huurder valse aanklachten indient over bewoonbaarheid of opdringerigheid, als hij onder zijn betaling uit wil komen en de kwestie escaleert naar de rechter. Houd onderhoudsverslagen en foto’s bij om te laten zien dat u de woning goed hebt onderhouden en reparaties snel hebt uitgevoerd.

Uw plicht om de schade te beperken (zoek een nieuwe huurder)

Wanneer uw huurder u een formele huuropzeggingsbrief stuurt en van plan is de woning voor het einde van de huurovereenkomst te verlaten, bent u in de meeste staten verplicht om een nieuwe huurder te zoeken (juridisch ook wel “schade beperken” genoemd). Wettelijk gezien kunt u de huurder niet houden aan de voorwaarden van de huurovereenkomst en huur van hem innen terwijl de woning passief leeg staat tot het einde van de huurovereenkomst.

Zelfs als uw huurder heeft besloten de huurovereenkomst te beëindigen in een laagseizoen of op een tijdstip dat u niet uitkomt, moet u zich inspannen om de woning opnieuw te verhuren. Het kan zijn dat u dezelfde procedures moet doorlopen als aan het begin van het seizoen, zoals het op de markt brengen van de huurwoning, het tonen van de woning aan potentiële huurders, enzovoort. U hoeft echter niet te verhuren aan de eerste persoon die interesse toont. U moet nog steeds uw screening proces voltooien om er zeker van te zijn dat de kandidaat voldoet aan al uw criteria.

Terwijl u zoekt, is uw huurder nog steeds verantwoordelijk voor het betalen van de huur. En in een paar staten kunt u de oorspronkelijke huurder aansprakelijk stellen voor alle huur tot het einde van de termijn. Echter, zodra u de woning vult, is uw vorige huurder van de haak. Het innen van dubbele huur voor dezelfde woning is ronduit illegaal.

Laat de huurder geen informele onderhuurder vinden

Als een daad van goede trouw, kan de huurder aanbieden om te helpen bij het vinden van een nieuwe huurder. Dit is niet verplicht, maar kan het proces vergemakkelijken. U kunt hen ook formeel vragen u te helpen. Onderzoek de kandidaten die de huurder vindt, net zoals u dat zou doen voor elke kandidaat die u zelf zou vinden, en houd hen aan dezelfde eisen.

Note: Sta niet toe dat de huurder namens u toezeggingen doet door informeel een onderhuurder te vinden. U wilt controle houden over wie u in de woning laat wonen om er zeker van te zijn dat het goede huurders zijn die uw woning niet beschadigen of problemen veroorzaken.

Vroegtijdige beeindiging van de huurovereenkomst, uitkoopoptie en kosten

Om zowel u als de huurder te behoeden voor het ingewikkelde proces van het vinden van een nieuwe huurder, kunt u overwegen om vanaf het begin een vroegtijdige beeindiging van de huurovereenkomst clausule in uw huurovereenkomst op te nemen. Als u de vergoeding van een voortijdige beëindiging met bijbehorende kosten formaliseert, kunt u zowel uzelf beschermen als de huurder een gemakkelijke uitweg bieden. Het bevrijdt de huurder van de verantwoordelijkheid voor het resterende saldo van de huurovereenkomst en geeft u wat geld om een paar maanden van een lege eenheid te dekken terwijl u op zoek bent naar een nieuwe huurder. Een vervroegde beëindiging vergoeding is meestal twee maanden huur. Meer wordt door de rechter als buitensporig beschouwd.

Veel clausules over vervroegde beëindiging van huurcontracten bevatten een vergoeding voor vervroegde beëindiging. U hoeft echter niet de mogelijkheid van een vergoeding op te nemen – u kunt ook gewoon eisen dat de huur wordt betaald totdat u een vervangende huurder heeft gevonden. Bovendien, als u helemaal geen clausule van vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst opneemt, vereist de wet dat de huurder uw verliezen dekt totdat u een nieuwe huurder heeft gevonden. Het helpt echter om dit allemaal in de huurovereenkomst vast te leggen.

Wat op te nemen in een clausule voor vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst met een vergoeding voor vervroegde beëindiging

Werk samen met uw advocaat om een solide clausule voor vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst op te stellen. Hieronder vindt u een aantal punten die u wellicht wilt opnemen:

Minimale opzegtermijn voor een huurder om een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst aan te vragen (doorgaans 30-60 dagen)
De opzegging moet schriftelijk gebeuren en ondertekend worden door alle huurders die bij de beëindiging betrokken zijn
Kosten van de vroegtijdige beëindigingsvergoeding (doorgaans 1-2 maanden of huur)
De verhuurder zal de huurovereenkomst officieel als beëindigd beschouwen na ontvangst van de ondertekende kennisgeving en de vergoeding voor vroegtijdige beëindiging
Alle andere huur voor eerdere maanden of verschuldigde kosten zullen worden betaald voordat de huurder(s) ontruimt
Als de huurder het proces niet volgt, ontruimt voor de overeengekomen datum, betaalt de beëindigingsvergoeding, betaalt andere gemaakte kosten, of een combinatie van de laatste, de poging tot vervroegde beëindiging zal nietig zijn en elk ander aspect van de huurovereenkomst zal van toepassing zijn

Stel dit op met de juiste juridische taal en neem het duidelijk op in uw huurovereenkomst. Neem bij het aantrekken van nieuwe huurders elke clausule door om er zeker van te zijn dat alles volledig is begrepen.

De uitkoopoptie

Een clausule over vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst helpt bij het vaststellen van de richtlijnen voor een uitkoopoptie – dat wil zeggen, de vergoeding die de huurder moet betalen om eruit te stappen. De verhuurder hoeft echter geen clausule voor vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst te hebben om over een uitkoop te onderhandelen.

Omdat u uw huurder huur in rekening mag blijven brengen totdat u een vervanger heeft gevonden, kunnen huurders het aantrekkelijker vinden om een niet-restitueerbare vergoeding te betalen om de relatie te beëindigen en te vertrekken. Zoals eerder vermeld, is deze vergoeding meestal twee maanden huur. Als de huurder nog meer dan twee maanden te gaan heeft, kan dit een goede deal lijken. En als u iemand vindt in minder dan twee maanden, hoeft u de huurder niet een evenredig bedrag terug te betalen voor de tijd dat er overlapping was. Maar als je langer dan twee maanden op zoek bent naar een nieuwe huurder, kun je niet terug naar de oorspronkelijke huurder om hem te vragen meer op te hoesten.

Het is aan u of u een vergoeding wilt vragen of dat de huurders huur moeten betalen totdat u een vervanger heeft gevonden. Aan de ene kant is het aanbieden van een buy-out handig en eenvoudig, maar aan de andere kant kan het zijn dat u langer moet zoeken dan u had verwacht – en meer geld kwijt bent dan u had verwacht. Als u bang bent dat u uw huurder voor de rechter moet dagen omdat hij weigert huur te betalen terwijl de woning leegstaat, is een uitkoopoptie een goede manier om dit risico te beperken. In het geval dat u uw huurder voor de rechter moet dagen, hoeft u alleen maar een ondertekende kopie van de huurovereenkomst te overleggen en aan te geven welke maanden uw huurder u verschuldigd is. Wees er ook op voorbereid dat de huurder valse beschuldigingen over bewoonbaarheid en opdringerigheid zal presenteren om onder betaling uit te komen, zoals eerder vermeld. Dit is vooral nodig als de huurder gewoon opstapt en vertrekt.

Geld niet (noodzakelijk) op de borg als huur

Het vragen van een vergoeding voor vervroegde beëindiging is legitiem, maar het in beslag nemen van de borg en dat gebruiken als huur is niet aan te raden. U heeft de borgsom geïnd om eventuele reparaties aan de woning uit te voeren die door de huurder zijn veroorzaakt en verder gaan dan het repareren van normale slijtage. Als u dit geld gebruikt voor de huur, heeft u niet langer de middelen om de reparaties uit te voeren die normaal gesproken nodig zijn wanneer een huurder verhuist.

U moet er ook rekening mee houden dat een huurder die zijn huurcontract wil opzeggen, waarschijnlijk verwacht dat hij zijn borgsom zal verliezen. In dat geval is de kans groter dat hij de woning opzettelijk beschadigt of de huur toch niet betaalt. U heeft deze borg nodig om de reparaties uit te voeren en vervolgens een claim in te dienen voor de niet geïnde huur.

Eisen van een overeenkomst tot voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst

Niets is officieel totdat het op schrift is gesteld. Zorg ervoor dat uw huurder een schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst opstelt en ondertekent. Bewaar het bij uw administratie. Bevestig bovendien dat u de betalingen hebt ontvangen die u hebt gevraagd voordat hij vertrekt (opzeggingskosten, onbetaalde huur, andere kosten, enz.).

Moet u uw huurder zijn huur vroegtijdig laten opzeggen?

Zoals altijd hangt het ervan af. Uw relatie met uw huurders en uw reputatie als verhuurder zijn net zo belangrijk als uw nettoresultaat. U kunt ze niet dwingen te blijven, maar u kunt ze wel wijzen op hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en ze financieel verantwoordelijk blijven houden totdat u de woning heeft gevuld. Een ijzersterke huurovereenkomst zal u helpen en ervoor zorgen dat u gecompenseerd wordt wanneer huurders willen vertrekken. Raadpleeg bovendien een advocaat wanneer u denkt dat uw rechten en verantwoordelijkheden uit de oorspronkelijke huurovereenkomst kunnen veranderen en om een rechtszaak (aangespannen door u of de huurder) te voorkomen.

Bedenk dat als u de ene huurder zijn huurcontract laat opzeggen en de andere niet, u het risico loopt te worden gediscrimineerd. Het is het beste om een beleid te hebben dat u op alle huurders kunt toepassen.

Het beheer van uw huurders, financiën en documentatie is veel werk, vooral wanneer de zaken ingewikkeld worden. Overweeg een vastgoedbeheerder in te huren om alle ins en outs van huurdersverloop en verhuur, communicatie en meer af te handelen. Als u klaar bent om te beginnen met het zoeken naar een property manager in uw omgeving, All Property Management is hier om te helpen.