Wenn Mieter ihren Mietvertrag auflösen wollen: Ein Leitfaden zur vorzeitigen Kündigung für Vermieter

So Ihr Mieter will den Mietvertrag vorzeitig auflösen. Was nun? Er hat ein juristisches Dokument unterschrieben, das ihn an die Bedingungen bindet, einschließlich der Verpflichtung, die Miete bis zu dem von Ihnen, dem Vermieter, festgelegten Auszugsdatum zu zahlen. So sehr der Mietvertrag auch dazu dient, den Vermieter zu schützen, so gibt es doch Gesetze, die den Mieter schützen, wenn er ausziehen möchte. Als Vermieter ist es wichtig, dass Sie wissen, wie Sie mit solchen Situationen umgehen müssen, um sicherzustellen, dass Sie klar und fair kommunizieren, das rechtliche Protokoll befolgen und letztendlich Ihr Ziel erreichen.

Warum will der Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig beenden?

Mieter wollen ihren Mietvertrag aus den unterschiedlichsten Gründen kündigen – aus persönlichen oder beruflichen Gründen oder weil der Vermieter den Mietvertrag gebrochen hat. Je nach Grund kann der Vermieter rechtlich verpflichtet sein, den Mieter ohne Schadenersatz zu entlassen (solange der Mieter das Protokoll befolgt). In anderen Situationen ist es sinnvoll, mitfühlend zu sein und gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung zu finden.

Militäre Einsätze: Wenn Ihr Mieter zum Militär oder zum aktiven Dienst einberufen wird, erlaubt der Servicemembers Civil Relief Act den Angehörigen der Streitkräfte, der Nationalgarde, der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) und des U.S. Public Health Service das Recht, ihren Mietvertrag zu kündigen, um den aktiven Dienst anzutreten oder wenn ihre Befehle sie weit weg führen (50 Meilen ist die akzeptierte Mindestentfernung). Der Mieter muss Ihnen jedoch zunächst eine 30-tägige Kündigungsfrist einräumen, die 30 Tage nach Fälligkeit der nächsten Mietzahlung wirksam wird. Das heißt, ein Soldat könnte Ihnen am 17. Juli kündigen, wäre aber immer noch für die Zahlung der Miete für August verantwortlich. Nach dem 31.8. kann er jedoch gehen.

Häusliche Gewalt: In einigen Bundesstaaten (wie Nevada und Washington) erlauben Vermieter-Mieter-Gesetze Überlebenden von häuslicher Gewalt, sexuellen Übergriffen, Stalking oder unrechtmäßiger Belästigung, einen Mietvertrag zu brechen und umzuziehen, wenn nötig. Wenn Ihr Mieter einen Brief zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit diesem Grund schickt, konsultieren Sie die Gesetze Ihres Staates, um zu sehen, welche Verpflichtungen Sie haben. Selbst wenn Ihr Staat die Opfer nicht schützt, ist es nicht ratsam, Ihren Mieter zu zwingen, in einer unsicheren Situation zu bleiben.

Jobverlust: Hier ist es sinnvoll, mitfühlend zu sein. Wenn Ihr Mieter nicht mehr das Einkommen aufbringen kann, das es ihm erlauben würde, die Miete zu bezahlen, macht es keinen Sinn, dass er weiterhin in Ihrer Wohnung lebt. An diesem Punkt in ihrem Leben wären sie nicht in der Lage gewesen, die Auswahlkriterien zu bestehen, die Sie aufgestellt haben, als Sie die Einheit an sie vermietet haben. Sie aus dem Mietvertrag zu entlassen ist viel weniger zeitaufwändig, mühsam und teuer als eine Zwangsräumung zu betreiben oder einen Schuldeneintreiber einzuschalten. Arbeiten Sie mit Ihrem(n) Mieter(n) zusammen, um eine Lösung zu finden, die für Sie beide funktioniert.

Scheidung/Krankheit: Genau wie ein Jobverlust kann auch eine Scheidung oder eine schwere Krankheit die Finanzen Ihrer Mieter stark beeinträchtigen. Auch wenn Sie rechtlich nicht verpflichtet sind, Ihre Mieter in solchen Situationen aus dem Mietvertrag zu entlassen, macht es eine schwierige Situation für alle Beteiligten ein wenig einfacher, wenn Sie Ihren Mietern einen Ausweg bieten. Wenn sich zum Beispiel ein Paar in Ihrer Wohnung trennt, können die Mietzahlungen zu einem großen Streitpunkt werden. Ähnlich verhält es sich, wenn ein Mieter Ihnen mitteilt, dass er wegen eines Todesfalls in der Familie (entweder eines Mitmieters oder eines Verwandten) oder wegen einer schweren Krankheit ausziehen muss, ist es ratsam, mitfühlend zu sein.

Jobtransfer: Ihre Mieter haben keine Kontrolle über ihre Jobwechsel, und einige Landesgesetze erlauben es Mietern, ihren Mietvertrag aus diesem Grund zu kündigen.

Unbewohnbarkeit: Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihren Mietern einen sicheren und bewohnbaren Ort zum Leben zu bieten. Das bedeutet funktionierende Gas-, Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlagen, funktionierende Waschbecken, Toiletten, Duschen, undichte Dächer und Wände, Freiheit von Gesundheitsgefahren und Schädlingen usw. Wenn die Einheit nicht bewohnbar ist oder Sie nicht reagieren, wenn ein Sicherheitsproblem auftritt, dürfen Ihre Mieter den Mietvertrag kündigen und weggehen, ohne dass Sie für den Mietausfall aufkommen müssen. Schließlich halten Sie Ihren Teil der Abmachung nicht ein.

Intrusivität: Auch wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie nicht das Recht, sie nach Belieben zu betreten. Sie müssen Ihren Mietern mindestens 24 Stunden vorher Bescheid geben, wenn Sie die Wohnung betreten wollen, es sei denn, es liegt ein Notfall vor. Mieter haben das Recht auf Privatsphäre, und wenn Sie dieses Recht verletzen, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen. Allerdings müssen die Mieter Ihnen zuerst eine formelle schriftliche Warnung geben, die Sie auffordert, nicht mehr unangemeldet vorbeizukommen. Selten dürfen Mieter den Mietvertrag aus diesem Grund ohne eine schriftliche Abmahnung brechen.

Wenn der Mieter eine Wohnung gefunden hat, die er bevorzugt, mit seinem Partner zusammenzieht, plant, ein Haus zu kaufen oder aus der Stadt wegzieht, ist der Vermieter nicht in der Pflicht, ihn vorzeitig zu entlassen.

Pro-Tipp: Seien Sie darauf vorbereitet, dass Ihr Mieter falsche Anschuldigungen unter Berufung auf die Bewohnbarkeit oder Aufdringlichkeit vorbringen kann, wenn er sich der Zahlung an Sie entziehen will und die Angelegenheit vor Gericht eskaliert. Bewahren Sie Wartungsprotokolle und Fotos auf, um zu zeigen, dass Sie die Einheit gut instand gehalten und Reparaturen schnell durchgeführt haben.

Ihre Pflicht zur Schadensminderung (Suche nach einem neuen Mieter)

Wenn Ihr Mieter Ihnen ein formelles Schreiben zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses schickt und plant, die Einheit vor dem Ende des Mietverhältnisses zu räumen, sind Sie in den meisten Staaten verpflichtet, nach einem neuen Mieter zu suchen (rechtlich als „Schadensminderung“ bezeichnet). Rechtlich gesehen können Sie den Mieter nicht an die Bedingungen des Mietvertrags binden und Miete von ihm kassieren, während die Einheit bis zum Ende des Mietvertrags leer steht.

Selbst wenn Ihr Mieter beschlossen hat, den Mietvertrag in der Nebensaison oder zu einer für Ihren Zeitplan ungünstigen Zeit zu beenden, müssen Sie sich bemühen, die Einheit neu zu vermieten. Möglicherweise müssen Sie die gleichen Maßnahmen ergreifen, die Sie normalerweise zu Beginn der Saison ergreifen würden, wie z. B. die Vermarktung des Mietobjekts, die Vorführung des Objekts bei Mietinteressenten und so weiter. Sie müssen jedoch nicht an die erste Person vermieten, die Interesse zeigt. Sie müssen immer noch Ihren Screening-Prozess abschließen, um sicherzustellen, dass der Bewerber alle Ihre Kriterien erfüllt.

Während Sie suchen, ist Ihr Mieter immer noch für die Zahlung der Miete verantwortlich. Und in einigen Staaten können Sie den ursprünglichen Mieter für die gesamte Miete bis zum Ende der Laufzeit haftbar machen. Sobald Sie jedoch die Einheit besetzt haben, ist Ihr Vormieter aus dem Schneider. Doppelte Mietzahlungen für dieselbe Einheit zu verlangen, ist schlichtweg illegal.

Lassen Sie den Mieter keine informelle Untervermietung finden

Als Akt des guten Willens könnte der Mieter anbieten, bei der Suche nach einem neuen Mieter zu helfen. Dies ist nicht erforderlich, kann aber den Prozess erleichtern. Sie können ihn auch formell bitten, Ihnen zu helfen. Prüfen Sie die Bewerber, die der Mieter findet, wie jeden anderen Bewerber, den Sie selbst finden würden, und stellen Sie an sie die gleichen Anforderungen.

Hinweis: Erlauben Sie dem Mieter nicht, Verpflichtungen in Ihrem Namen einzugehen, indem er informell einen Untermieter findet. Sie wollen die Kontrolle darüber behalten, wem Sie erlauben, in der Einheit zu leben, um sicherzustellen, dass sie gute Mieter sind und Ihr Eigentum nicht beschädigen oder Probleme verursachen.

Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Buy-Out-Option und Gebühren

Um Ihnen und dem Mieter die komplizierte Suche nach einem neuen Mieter zu ersparen, sollten Sie von Anfang an eine Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses in Ihre Mietvertragspapiere aufnehmen. Wenn Sie die Erlaubnis einer vorzeitigen Beendigung mit den damit verbundenen Gebühren formalisieren, können Sie sowohl sich selbst schützen als auch dem Mieter einen einfachen Ausweg bieten. Es befreit den Mieter von der Verantwortung für die verbleibende Restlaufzeit des Mietvertrags und gibt Ihnen etwas Geld, um ein paar Monate einer leeren Einheit zu überbrücken, während Sie nach einem neuen Mieter suchen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung beträgt in der Regel zwei Monatsmieten. Alles darüber hinaus würde von Gerichten als übermäßig angesehen werden.

Viele Klauseln zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen jedoch keine Gebühr vorsehen – Sie können einfach verlangen, dass der Mieter so lange Miete zahlt, bis Sie einen Nachmieter gefunden haben. Wenn Sie keine Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einschließen, verlangt das Gesetz außerdem, dass der Mieter Ihre Verluste deckt, bis Sie einen neuen Mieter gefunden haben. Es ist jedoch hilfreich, alles im Mietvertrag festzuhalten.

Was in einer Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mit einer Vorfälligkeitsentschädigung enthalten sein sollte

Arbeiten Sie mit Ihrem Anwalt zusammen, um eine solide Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zu entwickeln. Einige Punkte, die Sie dabei berücksichtigen sollten, sind im Folgenden aufgeführt:

• Mindestfrist für einen Mieter, um eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu beantragen (typischerweise 30-60 Tage)
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen an der Beendigung beteiligten Mietern unterschrieben werden
• Kosten der vorzeitigen Beendigungsgebühr (typischerweise 1-2 Monatsmieten)
• Der Vermieter betrachtet den Mietvertrag nach Erhalt der unterschriebenen Kündigung und der Gebühr für die vorzeitige Beendigung offiziell als beendet
• Alle anderen Mieten für die vorangegangenen Monate oder geschuldeten Gebühren müssen vor dem Auszug des/der Mieter(s) bezahlt werden
• Wenn der Mieter den Prozess nicht befolgt, Wenn der Mieter sich nicht an den Prozess hält, d.h. vor dem vereinbarten Datum räumt, die Kündigungsgebühr zahlt, andere anfallende Gebühren bezahlt oder eine Kombination der letztgenannten Punkte, ist die versuchte vorzeitige Kündigung ungültig und alle anderen Aspekte des Mietvertrags gelten

Gestalten Sie dies mit der richtigen juristischen Sprache und fügen Sie es klar in Ihren Mietvertrag ein. Wenn Sie neue Mieter unterschreiben, gehen Sie jede Klausel durch, um sicherzustellen, dass alles vollständig verstanden wurde.

Die Buy-Out-Option

Eine Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hilft dabei, die Richtlinien für eine Buy-Out-Option festzulegen – das heißt, die Gebühr, die der Mieter zahlen würde, um herauszukommen. Der Vermieter muss jedoch keine Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haben, um eine Buy-Out-Option auszuhandeln.

Da Sie Ihrem Mieter weiterhin Miete in Rechnung stellen dürfen, bis Sie einen Ersatz gefunden haben, kann es für den Mieter attraktiver sein, eine nicht erstattungsfähige Gebühr zu zahlen, um das Mietverhältnis zu beenden und auszuziehen. Wie bereits erwähnt, beläuft sich diese Gebühr in der Regel auf zwei Monatsmieten. Wenn der Mieter noch mehr als zwei Monate im Mietvertrag hat, könnte dies ein guter Deal sein. Und wenn Sie in weniger als zwei Monaten jemanden finden, müssen Sie dem Mieter keinen anteiligen Betrag für die Zeit der Überschneidung erstatten. Wenn Sie jedoch länger als zwei Monate nach einem neuen Mieter suchen, können Sie nicht zum ursprünglichen Mieter zurückgehen und ihn bitten, mehr zu zahlen.

Es liegt an Ihnen, ob Sie eine Gebühr einplanen oder von den Mietern verlangen, dass sie Miete zahlen, bis Sie einen Ersatz finden. Auf der einen Seite ist das Angebot eines Buy-outs bequem und einfach, aber auf der anderen Seite könnten Sie länger suchen, als Sie gedacht haben – und mehr Geld ausgeben, als Sie erwartet haben. Wenn Sie befürchten, dass Sie Ihren Mieter vor Gericht bringen müssen, weil er sich weigert, die Miete zu zahlen, während die Einheit leer steht, ist eine Buy-Out-Option eine gute Möglichkeit, dieses Risiko zu verringern. Für den Fall, dass Sie Ihren Mieter vor Gericht bringen müssen, müssen Sie nur eine unterschriebene Kopie des Mietvertrags vorlegen und angeben, für welche Monate Ihr Mieter Ihnen etwas schuldet. Seien Sie auch darauf vorbereitet, dass der Mieter falsche Behauptungen über die Bewohnbarkeit und die Aufdringlichkeit vorbringen wird, um sich vor der Zahlung zu drücken, wie bereits erwähnt. Dies ist vor allem dann notwendig, wenn der Mieter einfach aufsteht und trotzdem geht.

Don’t (Necessarily) Seize the Security Deposit as Rent

Eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen ist legitim, jedoch ist es nicht ratsam, die Kaution zu pfänden und als Miete zu verwenden. Sie haben die Kaution einkassiert, um Reparaturen an der Wohnung durchzuführen, die durch die Nutzung des Mieters verursacht wurden und über die Beseitigung normaler Abnutzung hinausgehen. Wenn Sie dieses Geld für die Miete verwenden, haben Sie nicht mehr die Mittel, um die Reparaturen durchzuführen, die Sie normalerweise benötigen würden, wenn ein Mieter auszieht.

Sie sollten auch bedenken, dass ein Mieter, der seinen Mietvertrag kündigen will, wahrscheinlich damit rechnet, seine Kaution zu verlieren. In diesem Fall ist er eher geneigt, die Wohnung absichtlich zu beschädigen oder die Miete nicht zu zahlen. Sie brauchen diese Kaution, um die Reparaturen durchzuführen und dann die nicht gezahlte Miete einzufordern.

Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren

Nichts ist offiziell, solange es nicht schriftlich vorliegt. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Mieter eine schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses verfasst und diese unterschreibt. Bewahren Sie es bei Ihren Unterlagen auf. Vergewissern Sie sich außerdem, dass Sie die von Ihnen geforderten Zahlungen vor dem Auszug erhalten haben (Kündigungsgebühren, unbezahlte Miete, andere Kosten usw.).

Sollten Sie Ihren Mieter den Mietvertrag vorzeitig beenden lassen?

Wie immer kommt es darauf an. Ihre Beziehung zu Ihren Mietern und Ihr Ruf als Vermieter sind genauso wichtig wie Ihr Endergebnis. Sie können sie nicht zum Bleiben zwingen, aber Sie können sie an ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erinnern und sie weiterhin finanziell in die Pflicht nehmen, bis Sie die Einheit füllen. Ein felsenfester Mietvertrag wird Ihnen helfen und sicherstellen, dass Sie entschädigt werden, wenn die Mieter die Wohnung verlassen wollen. Außerdem sollten Sie jedes Mal einen Anwalt konsultieren, wenn Sie der Meinung sind, dass sich Ihre Rechte und Pflichten aus dem ursprünglichen Mietvertrag ändern könnten, um einen Rechtsstreit (entweder von Ihnen oder dem Mieter) zu vermeiden.

Beachten Sie, dass Sie das Risiko der Diskriminierung eingehen, wenn Sie einem Mieter erlauben, seinen Mietvertrag zu kündigen und einem anderen nicht. Es ist am besten, eine Richtlinie zu haben, die Sie auf alle Mieter anwenden können.

Die Verwaltung Ihrer Mieter, Finanzen und Dokumentation ist eine Menge Arbeit, besonders wenn die Dinge kompliziert werden. Ziehen Sie in Erwägung, einen Hausverwalter zu engagieren, der sich um alle Belange wie Mieterwechsel und -vermietung, Kommunikation und vieles mehr kümmert. Wenn Sie bereit sind, nach einem Hausverwalter in Ihrer Gegend zu suchen, ist All Property Management hier, um zu helfen.